Protection for preferential rent units
Protección para unidades de alquiler preferencial
Story and photos by Gregg McQueen
A new report from Bronx Borough President Rubén Díaz Jr. calls for the safeguarding of preferential rent apartments in the city, saying that New Yorkers cannot afford massive rent hikes if the units lost preferential rent status. Preferential rents are where tenants pay less than the legally allowable rents. However, when leases are renewed, landlords are able to raise the rent to the maximum allowed by law, which Díaz said is happening with increasing frequency. At a press conference in front of City Hall, Díaz told of a disabled man who recently visited his office, who recently saw his preferential monthly rent of $503 per month balloon to $1,650, a 228 percent increase. “This is not just happening in the Bronx, it’s happening all over the city of New York,” Díaz said. In 2017, there were more than 260,000 preferential units in the city, making up seven percent of the housing stock and 29 percent of all rent stabilized units in the city. Though the report does not contain data on the frequency that landlords are raising preferential rents, Díaz said that if landlords were to raise preferential rents en masse, it could put hundreds of thousands of tenants at risk of eviction and displacement. “You can look at the number of people going into the shelter system, and so many are going to because of that,” he said. The report examines preferential rents in all five boroughs, providing a snapshot of how many preferential rents exist in each zip code, as well as the average gap between the preferential rent and the maximum legal rent in each borough. Díaz said that the average gap in the Bronx is $307. The document also spotlights certain neighborhoods with high numbers of preferential units, such Washington Heights/Inwood in Manhattan, Bay Ridge in Brooklyn and Jamaica in Queens. Diaz said many tenants are unaware when they sign a preferential rent lease that the rent can be hiked dramatically when the lease is renewed. “What’s happening is tenants are going into these apartments thinking they’re rent stabilized, and then the landlord, in the next lease, they go above and beyond,” he said. “If I am a tenant who is believing that I am signing a lease in a rent-stabilized unit, how is it a rent-stabilized unit if in the next lease signing the landlord can just arbitrarily increase up to the legal rent?” he asked. In December, tenants, residents and business owners in Inwood filed a lawsuit against the city to stop the rezoning there, insisting that the city failed to study the impact rezoning would have on preferential rents. “Not only with Inwood, but the whole issue with Amazon. What people are concerned about are the rising rents in that immediate area,” Díaz said. Díaz makes several recommendations on his report, including the passage of state legislation to ending the preferential rent loophole in the coming year, as well as more stringent punishments for landlords who harass tenants to create vacancies. “If any landlords are harassing tenants, they’re licking their chops because they feel that because there is development in the areas where they have their properties, they can now get that legal rent, those landlords should be held accountable. There should be repercussions,” Díaz said. To encourage landlords to maintain preferential rents, Díaz also suggested creating a new tax credit for landlords to offset the loss of potential revenue represented by the difference between the preferential and legal rents. The full report can be read at on.nyc.gov/2Qwz5PH.
Historia y fotos por Gregg McQueen
Un nuevo informe del presidente del condado de Bronx, Rubén Díaz Jr., pide salvaguardar los apartamentos de alquiler preferencial en la ciudad, y dice que los neoyorquinos no pueden permitirse aumentos masivos de los alquileres si las unidades pierden el estatus de alquiler preferencial. Las rentas preferenciales son aquellas en las que los inquilinos pagan menos que las rentas permitidas legalmente. Sin embargo, cuando los contratos de arrendamiento se renuevan, los propietarios pueden aumentar la renta al máximo permitido por la ley, lo cual, Díaz dice, está sucediendo con mayor frecuencia. En una conferencia de prensa frente al Ayuntamiento, Díaz habló de un hombre discapacitado que visitó recientemente su oficina, quien hace poco vio su renta mensual preferencial aumentar de $503 dólares por mes a $1,650, un aumento del 228 por ciento. “Esto no solo está sucediendo en el Bronx, sino en toda la ciudad de Nueva York”, dijo Díaz. En 2017, había más de 260,000 unidades preferenciales en la ciudad, lo que representa el siete por ciento de las viviendas y el 29 por ciento de todas las unidades de renta estabilizada en la ciudad. Si bien el informe no contiene datos sobre la frecuencia con que los propietarios aumentan las rentas preferenciales, Díaz dijo que, si los propietarios elevaran las rentas preferenciales en masa, podría poner a cientos de miles de inquilinos en riesgo de desalojo y desplazamiento. “Se puede ver la cantidad de personas que ingresan al sistema de refugios, y muchas lo harán por eso”, dijo. El informe examina las rentas preferenciales en los cinco condados, proporcionando una visión general de cuántas rentas preferenciales existen en cada código postal, así como la brecha promedio entre la renta preferencial y la renta legal máxima en cada condado. Díaz dijo que la brecha promedio en el Bronx es de $307 dólares. El documento también destaca ciertos vecindarios con un alto número de unidades preferenciales, como Washington Heights/Inwood en Manhattan, Bay Ridge, en Brooklyn, y Jamaica, en Queens. Díaz dijo que muchos inquilinos desconocen, cuando firman un contrato de alquiler preferencial, que el alquiler puede incrementarse drásticamente cuando se renueve el contrato. “Lo que está sucediendo es que los inquilinos están entrando a estos apartamentos pensando que están en alquiler estabilizado, y luego el propietario, en el próximo contrato de arrendamiento, va más allá”, dijo. En diciembre, inquilinos, residentes y dueños de negocios en Inwood presentaron una demanda contra la ciudad para detener la rezonificación ahí, insistiendo en que la ciudad no estudió el impacto que tendría la rezonificación en las rentas preferenciales. “No solo con Inwood, sino todo el problema con Amazon. Lo que a la gente le preocupa son las crecientes rentas en esa área inmediata”, dijo Díaz. Díaz hace varias recomendaciones en su informe, incluida la aprobación de la legislación estatal para poner fin a la laguna de la renta preferencial en el próximo año, así como sanciones más estrictas para los propietarios que acosan a los inquilinos para crear desocupación. “Si los propietarios están acosando a los inquilinos, están lamiendo sus costillas porque sienten que debido a que hay desarrollos en las áreas donde tienen sus propiedades, ahora pueden obtener esa renta legal, esos propietarios deben ser responsables. Debería haber repercusiones”, dijo Díaz. Para alentar a los propietarios a mantener alquileres preferenciales, Díaz también sugirió crear un nuevo crédito fiscal para los propietarios para compensar la pérdida de ingresos potenciales representada por la diferencia entre los alquileres preferenciales y los legales. El informe completo se puede leer en on.nyc.gov/2Qwz5PH.
Protection for preferential rent units
“This is happening all over the city of New York,” said Borough President Rubén Díaz.
Protección para unidades de alquiler preferencial
“Esto está sucediendo en toda la ciudad de Nueva York”, dijo el presidente del condado, Rubén Díaz.“Si soy un inquilino que cree que está firmando un contrato de arrendamiento en una unidad de renta estabilizada, ¿cómo es una unidad de renta estabilizada si en el próximo contrato de arrendamiento el arrendador puede aumentar arbitrariamente hasta la renta legal?”, preguntó.
