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El plan ‘sencillo’ de Stringer

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New plan aims to amplify affordable housing

By Gregg McQueen

Keep it simple.

Touting his bonafides as a native uptowner, New York City Comptroller Scott Stringer traveled to Washington Heights to propose a new way to increase the city’s affordable housing stock – one touted as both straightforward and sustainable.

“I went to elementary school right down the block at P.S. 152,” offered Stringer in his opening remarks on Wed., Jan 29th. “Across the street is the bodega where my mom would send me to get milk.”

In looking to address housing scarcity, Stringer’s plan would require developers to earmark 25 percent of units to be permanently low-income affordable for all new residential buildings with 10 or more units.

Stringer also proposed an end to the longstanding 421-A tax subsidy program for developers, which he said costs the city more than $1.6 billion per year while providing ineffective results.

Stringer offered his plan as an antidote to Mayor Bill de Blasio’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH) program for zoning, which allows developers to build with greater height and density in exchange for constructing a certain percentage of affordable units.

He was especially critical of how MIH has spurred divisive rezonings – a scourge he dubbed “a gentrification industrial complex.”
“Almost none of the neighborhoods the administration identified for rezoning are white and wealthy,” noted Stringer. “They said that it was already too late to try and make these neighborhoods more affordable.”

“But almost every single neighborhood where the city did apply this approach – East New York, Downtown Far Rockaway, East Harlem, Jerome Avenue, and right here in Washington Heights – all are majority communities of color, communities where black and brown New Yorkers live, work, and raise their families,” he added.

He cited the 2018 rezoning of a 59-block area of Inwood, which was recently struck down by a state judge, as emblematic of the city’s failing approach.

“Unsustainable, unthoughtful development leads to a segregated city with underserved and under-resourced communities,” he argued.

Housing activist Cheryl Pahaham, who took part in the lawsuit, agreed – and said Stringer was an ally in the fight for affordability.

“At this critical moment when our future in this community is threatened by gentrification and the shortage of truly affordable housing, Comptroller Scott Stringer is ready to roll up his sleeves and get in the fight with us for our neighborhood,” she said in her introduction on Wednesday.

Stringer said his plan focuses on ensuring that affordability is tied to sustainability.

“The power in this approach lies in its simplicity: if you’re going to build in New York City, you will provide affordability that is sustainable,” Stringer said, noting that much of the city’s new housing construction is created at 80 percent of the Area Median Income (AMI), approximately $77,000 or higher.

“You will be part of the solution. No longer will developers be able to use affordable housing as a bargaining chip with communities,” he said.

Under Stringer’s five-borough plan, all affordable units would be set at an average of 60 percent of AMI ‒ a household income of $58,000 for a family of three.

Stringer also called for the expansion of affordable homeownership programs, the redirection of existing capital dollars to extremely and very low-income housing construction and the creation of a New York City land bank that would facilitate the transformation of vacant city-owned properties into affordable housing.
“[Let us use an] asset that’s been largely overlooked: the nearly 1,000 vacant lots owned by the city that currently sit blighted, unused, and undeveloped,” said Stringer. “A non-profit Land Bank that could turn these vacant lots into sites that could generate tens of thousands of permanently affordable housing units for the lowest income New Yorkers.”

He said an analysis by his office found that just one-third of new apartments built in fiscal year 2019 were affordable to households making 50 percent of AMI or less, which amounts to $48,050 for a family of three.

“This is the housing that helps families that are one paycheck away from losing their homes. This is the housing that gets New Yorkers out of shelters,” said Stringer. “This is the housing that empowers folks to climb the economic ladder to security and stability.”

According to his office, nearly 565,000 New York households pay over half of their income for rent, are severely overcrowded, or have been in homeless shelter for over a year.

Among those cheering the new proposals was Tom Waters, Housing Policy Expert at the anti-poverty organization Community Service Society (CSS).

“New York City is building a lot of much needed new affordable housing, but market forces have kept much of it confined to low-income neighborhoods. As a result, we are still sorting people into different neighborhoods based on income, allowing both economic and racial segregation to persist in our city,” said Waters in a statement. “Comptroller Stringer’s proposals would go a long way to change this through the mandate to include affordable apartments in new construction and the replacement of 421-a with a more discretionary and better targeted form of tax subsidy.”

Others sounded additional concerns.

Inwood resident Josué Perez said he viewed Stringer’s proposal as “an improvement” over de Blasio’s MIH process, but still had questions about its implementation.

“I want to see how they will continue to work luxury apartments in under this plan. They also didn’t speak about building heights, so that’s a question that I have,” Perez said. “But it would definitely be an improvement.”

Resident Ayisha Oglivie, who also participated in the Inwood rezoning lawsuit, said she had concerns over affordability levels, noting that the Westchester, Rockland and Putnam counties were included in calculations of the area’s AMI.

“That skews everything,” she said. “This plan has some potential, but we still need to be sure that what we say is affordable is actually affordable to people in these neighborhoods.”

For more, please visit comptroller.nyc.gov.

El plan ‘sencillo’ de Stringer

Por Gregg McQueen

Es sencillo.

Scott Stringer, contralor de la ciudad de Nueva York, viajó a Washington Heights para proponer una nueva forma de aumentar la existencia de viviendas asequibles de la ciudad, promocionando su buena fe como nativo del norte de Manhattan.

“Fui a la escuela primaria justo al final de la cuadra en la P.S. 152”, ofreció Stringer en sus comentarios de apertura el miércoles 29 de enero. “Al otro lado de la calle está la bodega donde mi madre me enviaba a buscar leche”.

Buscando hacer frente a la escasez de viviendas, el plan de Stringer requeriría que los desarrolladores destinen el 25 por ciento de las unidades para que sean asequibles de forma permanente en todos los edificios residenciales nuevos con 10 o más unidades.

Stringer también propuso el fin del antiguo programa de subsidio fiscal 421-A para desarrolladores, que, según él le cuesta a la ciudad más de $1.6 mil millones de dólares por año, al tiempo que proporciona resultados ineficaces.

Stringer ofreció su plan como antídoto para el programa de zonificación de Vivienda Obligatoria Inclusiva (MIH, por sus siglas en inglés) del alcalde Bill de Blasio, que permite a los desarrolladores construir con mayor altura y densidad a cambio de construir un cierto porcentaje de unidades asequibles.

Fue especialmente crítico de cómo el plan MIH ha estimulado las rezonificaciones divisivas, un flagelo que denominó “un complejo industrial de aburguesamiento”.

“Casi ninguno de los barrios que el gobierno identificó para la rezonificación son blancos y ricos”, señaló Stringer. “Dijeron que ya era demasiado tarde para intentar hacer que estos vecindarios sean más asequibles”.

“Pero casi todos los vecindarios en los que la ciudad aplicó este enfoque (East New York, Downtown Far Rockaway, East Harlem, avenida Jerome y aquí mismo en Washington Heights) son comunidades mayoritarias de color, comunidades donde neoyorquinos negros y marrones viven, trabajan y crían a sus familias”, agregó.

Citó la rezonificación de 2018 de un área de 59 manzanas de Inwood, que recientemente fue anulada por un juez estatal, como emblemática del enfoque fallido de la ciudad.

“El desarrollo insostenible e irreflexivo conduce a una ciudad segregada con comunidades desatendidas y con pocos recursos”, argumentó.

La activista de vivienda Cheryl Pahaham, que participó en la demanda, estuvo de acuerdo, y dijo que Stringer era un aliado en la lucha por la asequibilidad.

“En este momento crítico cuando nuestro futuro en esta comunidad se ve amenazado por la gentrificación y la escasez de viviendas verdaderamente asequibles, el Contralor Scott Stringer está listo para arremangarse y pelear con nosotros por nuestro vecindario”, dijo ella en su introducción el miércoles.

Stringer dijo que su plan se centra en garantizar que la asequibilidad esté vinculada a la sostenibilidad.

“El poder de este enfoque radica en su sencillez: si van a construir en la ciudad de Nueva York, proporcionarán una asequibilidad que sea sostenible”, dijo Stringer, señalando que gran parte de la construcción de viviendas nuevas de la ciudad se crea en el 80 por ciento del ingreso promedio del área (AMI, por sus siglas en inglés), aproximadamente $77,000 dólares o más.

“Serán parte de la solución. Los desarrolladores ya no podrán usar viviendas asequibles como moneda de cambio con las comunidades”, dijo.

Bajo el plan de cinco condados de Stringer, todas las unidades asequibles se crearían en un promedio del 60 por ciento del AMI, un ingreso familiar de $58,000 dólares al año para una familia de tres.

Stringer también solicitó la expansión de los programas de propiedad de vivienda asequible, la redirección de los fondos de capital existentes a la construcción de viviendas de muy bajos ingresos y la creación de un banco de tierras de la ciudad de Nueva York que facilitaría la transformación de las propiedades vacías de la ciudad en viviendas asequibles.

“[Usemos un] activo que ha sido ignorado gran medida: los casi 1,000 lotes baldíos propiedad de la ciudad que actualmente se encuentran arruinados, sin usar y sin desarrollar”, dijo Stringer. “Un banco de tierras sin fines de lucro podría convertir estos lotes baldíos en sitios que podrían generar decenas de miles de unidades de vivienda asequibles permanentes para los neoyorquinos de menores ingresos”.

Dijo que un análisis realizado por su oficina encontró que solo un tercio de los nuevos apartamentos construidos en el año fiscal 2019 eran asequibles para los hogares que generaban el 50 por ciento del AMI o menos, lo que equivale a $48,050 dólares para una familia de tres.

“Esta es la vivienda que ayuda a las familias que están a un sueldo de perder sus hogares. Esta es la vivienda que saca a los neoyorquinos de los refugios”, dijo Stringer. “Esta es la vivienda que permite a las personas subir la escalera económica hacia la seguridad y la estabilidad”.

Según su oficina, casi 565,000 hogares de Nueva York pagan más de la mitad de sus ingresos por alquiler, están muy hacinados o han estado en refugios para personas sin hogar durante más de un año.

Entre los que aplaudieron las nuevas propuestas estuvo Tom Waters, experto en políticas de vivienda de la organización contra la pobreza Sociedad de Servicio Comunitario (CSS, por sus siglas en inglés).

“La ciudad de Nueva York está construyendo una gran cantidad de nuevas viviendas asequibles, pero las fuerzas del mercado han mantenido gran parte de ellas limitadas a vecindarios de bajos ingresos. Como resultado, aún estamos clasificando a las personas en diferentes vecindarios en función de los ingresos, lo que permite que la segregación económica y racial persista en nuestra ciudad”, dijo Waters en un comunicado. “Las propuestas del contralor Stringer contribuirían en gran medida a cambiar esto mediante el mandato de incluir apartamentos asequibles en nuevas construcciones y el reemplazo de 421-a por una forma de subsidio fiscal más discrecional y mejor focalizada”.

Otros sonaron preocupaciones adicionales.

El residente de Inwood, Josué Pérez, dijo que consideraba la propuesta de Stringer como “una mejora” sobre el proceso MIH de De Blasio, pero aún tenía dudas sobre su implementación.

“Quiero ver cómo seguirán trabajando en apartamentos de lujo en virtud de este plan. Tampoco hablaron sobre la construcción de alturas, así que esa es una pregunta que tengo “, dijo Pérez. “Pero definitivamente sería una mejora”.

La residente Ayisha Oglivie, quien también participó en la demanda de rezonificación de Inwood, dijo que le preocupaban los niveles de accesibilidad, y señaló que los condados de Westchester, Rockland y Putnam se incluyeron en los cálculos del IAM del área.

“Eso sesga todo”, dijo. “Este plan tiene cierto potencial, pero aún debemos asegurarnos de que lo que decimos que es asequible es realmente accesible para las personas en estos vecindarios”.

Para más información, por favor visite comptroller.nyc.gov.