Repair Rx
Receta para la reparación
Repair Rx
New state law aims to speed court-ordered housing repairs
By Gregg McQueen
Prompted by tragedy, a newly signed state law is taking aim at bad landlords.
The legislation establishes a 60-day deadline for property owners to make court-ordered repairs of hazardous building violations.
Considered a win for tenants, the bill was passed by the State Legislature earlier this year and signed into law by Governor Andrew Cuomo on November 11.
“This will protect tenants and possibly even save lives,” said State Assemblymember Jeffrey Dinowitz, who sponsored the legislation.
He said the bill was inspired by an August 2002 fire at 3659 Dekalb Avenue in the Bronx, which took the life of 8-year-old Jashawn Parker.
At the time of the fire, the building had more than 380 building violations, including some for faulty wiring, which was named as the cause of the fire by investigators.
“A fire that should never have happened,” Dinowitz remarked during a virtual press conference on November 16. He said tenants and advocates had fought for years to improve conditions in the DeKalb Avenue building.
“The landlord was ordered to fix many, many violations in the building. That never happened,” he said. “That was a terrible tragedy that was totally avoidable.”
Jessica Bellinder, Supervisor of Legal Aid Society’s Bronx Housing Justice Unit, said that low-income tenants often rely on the courts to pressure landlords to complete necessary repairs.
“For a lot of our clients, they don’t have a lot of options to just move when the building deteriorates,” she said. “They need to hold the landlord accountable to be able to stay in affordable housing.”
The new law goes into effect in December.
It amends the current Real Property Actions and Proceedings Law, which Dinowitz said was “essentially open-ended, with no limits that would force landlords to make necessary repairs.”
“Unfortunately, the way that we’ve seen these processes work out in housing court is that it takes months of procedure and trial to actually get to a point where the judge is ready to make a decision about these conditions,” said TakeRoot Justice Staff Attorney Greg Baltz.
When tenants sue their landlord for housing violations, the court can appoint an outside administrator to maintain the building — known as Article 7A. There are frequently delays in doing so if the landlord requests extensions, Baltz explained.
“Even after a landlord has failed to use those months to make repairs, the 7A law gave them second, third and fourth bites at the apple before a judge would appoint an independent administrator to do the job the landlord wouldn’t,” he said.
The new legislation allows for landlords to request only one extension related to court-ordered repairs.
In the case of 3659 Dekalb Avenue, housing court judges granted at least two rulings that extended the property owner’s deadline for repairs before the electrical fire occurred.
“Hopefully this new law will prevent anything like that from ever happening again,” said Dinowitz.
The legislation had languished for years in the state legislature. Introduced in 2003, the bill was passed year after year by the Assembly but got held up in the Senate.
“This should have been passed decades ago,” said State Senator Robert Jackson, who blamed conservatives in Albany for the delays.
“It was being blocked by Republican colleagues in the State Senate,” he said. “Let’s call it like it is. They held it up for all of these years.”
Joshua Stephenson, Executive Director of West Bronx Housing and Neighborhood Resource Center, said the passage of the law was timely.
“One of the things we’re worried about is the potential for property owners to outright refuse to do repairs, citing the economic conditions from the COVID-19 pandemic,” said Stephenson. “This, coupled with the fact that you are more likely to see fires in the winter. People who are not getting heat and hot water requirements from their landlord will use heaters. So, we’re going to see a lot more fires. That’s why this legislation is so important and will hopefully prevent issues like this.”
For more information, please visit nysenate.gov/legislation/bills/2019/s3320.
Receta para la reparación
Nueva ley estatal busca acelerar las reparaciones de vivienda ordenadas por la corte
Por Gregg McQueen
Impulsada por la tragedia, una ley estatal recién firmada va dirigida a los malos propietarios.
La legislación establece un plazo de 60 días para que los propietarios realicen reparaciones ordenadas por la corte debido a infracciones peligrosas en los edificios.
Considerado una victoria para los inquilinos, el proyecto de ley fue aprobado por la Legislatura del estado a principios de este año y firmado por el gobernador Andrew Cuomo el 11 de noviembre.
“Esto protegerá a los inquilinos y posiblemente incluso salvará vidas”, dijo el asambleísta estatal Jeffrey Dinowitz, quien patrocinó la legislación.
Dijo que el proyecto de ley se inspiró en un incendio de agosto de 2002 en el No. 3659 de la avenida Dekalb en el Bronx, que cobró la vida de Jashawn Parker, de 8 años.
Al momento del incendio, el edificio tenía más de 380 infracciones, incluidas algunas por cableado defectuoso, que los investigadores señalaron como la causa del siniestro.
“Un incendio que nunca debería haber ocurrido”, comentó Dinowitz durante una conferencia de prensa virtual el 16 de noviembre. Dijo que los inquilinos y defensores lucharon durante años para mejorar las condiciones en el edificio de la avenida Dekalb.
“Se ordenó al arrendador que arreglara muchas, muchas infracciones en el edificio. Eso nunca sucedió”, dijo. “Esa fue una terrible tragedia que era totalmente evitable”.
Jessica Bellinder, supervisora de la Unidad de Justicia de Vivienda del Bronx de la Sociedad de Ayuda Legal, dijo que los inquilinos de bajos ingresos a menudo dependen de los tribunales para presionar a los propietarios para que realicen las reparaciones necesarias.
“Muchos de nuestros clientes no tienen tantas opciones para mudarse cuando el edificio se deteriora”, dijo. “Necesitan responsabilizar al propietario para poder quedarse en una vivienda asequible”.
La nueva ley entra en vigor en diciembre.
Enmienda la actual Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes Inmuebles, que según Dinowitz era “esencialmente indefinida, sin límites que obligaran a los propietarios a realizar las reparaciones necesarias”.
“Desafortunadamente, la forma en que hemos visto que estos procesos funcionan en el tribunal de vivienda es que se necesitan meses de procedimiento y un juicio para llegar al punto en el que el juez esté listo para tomar una decisión sobre estas condiciones”, dijo el abogado del personal de TakeRoot, Greg Baltz.
Cuando los inquilinos demandan a su arrendador por infracciones de vivienda, el tribunal puede nombrar a un administrador externo para mantener el edificio, conocido como Artículo 7A. Con frecuencia hay demoras en hacerlo si el propietario solicita extensiones, explicó Baltz.
“Incluso después de que un propietario no haya utilizado esos meses para hacer la reparaciones, la ley 7A les da una segunda, tercera y cuarta oportunidades antes de que un juez nombre a un administrador independiente para hacer el trabajo que el propietario no hace”, dijo.
La nueva legislación permite que los propietarios soliciten solo una extensión relacionada con las reparaciones ordenadas por la corte.
En el caso del No. 3659 de la avenida Dekalb, los jueces de los tribunales de vivienda otorgaron al menos dos fallos que extendieron el plazo del propietario para las reparaciones antes de que ocurriera el incendio eléctrico.
“Con suerte, esta nueva ley evitará que algo así vuelva a suceder”, dijo Dinowitz.
La legislación languideció durante años en la legislatura estatal. Presentado en 2003, el proyecto de ley fue aprobado año tras año por la Asamblea, pero era retenido en el Senado.
“Esto debería haberse aprobado hace décadas”, dijo el senador estatal Robert Jackson, quien culpó a los conservadores en Albany por las demoras.
“Fue bloqueado por los colegas republicanos en el Senado estatal”, señaló. “Digámoslo como es. Lo demoraron todos estos años”.
Joshua Stephenson, director ejecutivo del Centro de Recursos Vecinales y de Vivienda del West Bronx, dijo que la aprobación de la ley fue oportuna.
“Una de las cosas que nos preocupan es la posibilidad de que los propietarios se nieguen rotundamente a hacer reparaciones, citando las condiciones económicas de la pandemia de COVID-19″, dijo Stephenson. “Esto, junto con el hecho de que es más probable que se vean incendios en el invierno. Las personas cuyas necesidades de calefacción y agua caliente no son cubiertas por su arrendador usarán calentadores, así que veremos muchos más incendios. Es por eso que esta legislación es tan importante y, con suerte, evitará problemas como este”.
Para más información, por favor visite nysenate.gov/legislation/bills/2019/s3320.
