Race in Rezoning
Raza y rezonificación

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Race in Rezoning

Council ponders bill on racial impact studies

By Gregg McQueen

Advocates are calling for racial impact studies in land use.

Revisit the rezonings.

A bill that would require a racial impact study be conducted prior to any potential rezonings is before the New York City Council, which held a hearing on January 11 to examine the issue.

Known as Intro 1572, the bill would require that whenever an Environmental Impact Statement (EIS) is prepared in connection with a land use application for City Planning Commission review, the EIS shall include an analysis of racial and ethnic impacts, and whether the proposed action would affirmatively further “fair housing” within the meaning of the Fair Housing Act.

The legislation was introduced in May 2019 by Public Advocate Jumaane Williams and City Councilmember Rafael Salamanca.

At a press conference prior to the hearing, Williams said the law was proposed to reduce displacement and gentrification within communities of color.

Public Advocate Jumaane Williams

“This legislation is tremendously urgent,” Williams said. “Whether in Inwood, Flushing or Industry City, we are seeing major rezonings unfold and continue to come. They have a permanent impact on the communities in our city,” Williams said.

“As we rebuild and recover from the pandemic, any development must be done with communities, not to communities. This bill would help mandate that,” he added.

Williams stressed that the legislation was not intended to stymie housing and economic growth.

“It’s said that progressives are against development,” he remarked. “Really we’re against inequity.”

Intro 1572-A currently has 18 sponsors within the City Council.

The bill would mandate a report on the racial impact of rezonings of at least four adjacent blocks or 50,000 square feet to be conducted and presented as part of the Uniform Land Use Review Procedure (ULURP.)

The Inwood rezoning was challenged repeatedly.

At the hearing, which was led by the Council’s Committee on Land Use, lawmakers questioned Department of City Planning (DCP) officials on how closely the city examines potential displacement when planning a rezoning.

Susan Amron, General Counsel at DCP, said the agency uses “extensive data resources” to examine “demographic trends and changes, housing supply and affordability.”

However, she acknowledged that the city does not examine previous rezonings as part of its environmental review process for a new rezoning.

“It’s not that we are not looking back to see what happened in communities, but we’re not looking back through environmental review,” Amron said.

“We have not specifically said that we need to look back at a particular rezoning through the rezoning lens or through SEQR [ New York State Environmental Quality Review Act], but more generally and more holistically to understand what’s going on in a neighborhood,” she added.

Cheryl Pahaham.

Salamanca questioned, “Wouldn’t it be appropriate to go back a couple of years after a neighborhood was rezoned and see if there’s been displacement?”

“I think we are interested in understanding displacement and movement of populations,” Amron replied. “We need to be careful about attributing causality between rezoning and population changes, changes in demographics and movement of people.”

Anita Laremont, Executive Director of DCP’s Planning Department, went a step further, stating that the city’s rezoning projects have not led to displacement.

“We maintain that we do not see a causal link between our rezonings and gentrification,” she said.

Lawmakers pointed to a report by Churches United for Fair Housing (CUFFH) that revealed that the rezoning of Williamsburg and Greenpoint in Brooklyn led to a decrease of 15,000 Latino residents between 2000 and 2015, despite a population increase of 20,000 over the same time period.

In addition, the waterfront area of those areas saw a 44 percent increase in white residents, the report said.

“We would never do a rezoning where we forecast that kind of displacement,” Laremont remarked. “We did our own analysis of that neighborhood. I think we have different perspectives of what happened there. We actually don’t see it as a rezoning that led to displacement.”

Councilmember Rafael Salamanca.

“Again, we have the issue of causality. New York City is a very dynamic city where people move all of the time,” she added. “We cannot ascribe the cause of those changes to the rezoning.”

Williams expressed dismay that the city is failing to connect displacement to rezoning efforts.

“I’m a little disappointed in some of the responses from the administration,” he said. “That is why this bill is so important.”

Laremont insisted that rezonings were necessary to bring new affordable housing units into neighborhoods.

“We think they do provide permanently affordable housing for a segment of the population that, but for our rezonings, would not have those opportunities,” she said.

The hearing came on the heels of several hotly contested rezoning projects. A plan to rezone Flushing, Queens was recently approved by the City Council, while a rezoning project in Brooklyn’s Industry City was scrapped due to community opposition.

The rezoning of Inwood, which was blocked for a time by a New York State Supreme Court ruling, was upheld by an appellate court in July 2019. Though Inwood residents and business owners issued a plea to the state’s highest court to hear an appeal, that request was denied in November 2019, paving the way for the rezoning to proceed.

“Despite the denials of city officials, it is possible to predict who is likely to be displaced,” argued Cheryl Pahaham of Inwood Legal Action and the Racial Impact Study Coalition. She pointed to efforts by the city’s Tenant Support Unit and Mayor’s Office of Data Analytics to identify where tenant harassment is likely to occur and rent-stabilized units are likely to be lost.

“To advance equity in land use, the public needs the right data and the right analysis,” Pahaham said. “The public needs to fully understand which demographics planned land use actions will support and whether a project threatens to disproportionately displace people of color.”

Pahaham said Inwood stakeholders had repeatedly asked the city to perform a racial impact analysis during the rezoning process.

“But our concerns were ignored, including by our Councilman,” she said.

Alex Fennell, Senior Housing Organizer for the advocacy group Association for Neighborhood and Housing Development, called the bill “a significant step towards equity in planning that our communities have been calling for for decades.”

“Low-income communities of color were repeatedly targeted for rezonings that resulted in the racialized displacement of residents and led to the significant reduction of jobs and small businesses,” she said. “We’ve seen first-hand the egregious effects
when race is never explicitly discussed or analyzed as part of the land-use process.”

Raza y rezonificación

Concejo pondera proyecto de ley sobre estudios de impacto racial

Por Gregg McQueen

Defensores piden estudios de impacto racial en el uso de la tierra.

Revisar las rezonificaciones.

Un proyecto de ley que requeriría que se lleve a cabo un estudio de impacto racial antes de cualquier posible rezonificación se encuentra ante el Concejo de la ciudad de Nueva York, que celebró una audiencia el 11 de enero para examinar el tema.

Conocido como Intro 1572, el proyecto de ley requeriría que siempre que se prepare una Declaración de Impacto Ambiental (EIS, por sus siglas en inglés) en relación con una solicitud de uso de la tierra para la revisión de la Comisión de Planificación Urbana, la EIS incluirá un análisis de los impactos raciales y étnicos, y si la acción propuesta afirmativamente promovería “vivienda justa” dentro del significado de la Ley de Vivienda Justa.

La legislación fue presentada en mayo de 2019 por el defensor del pueblo Jumaane Williams y el concejal de la ciudad Rafael Salamanca.

En una conferencia de prensa previa a la audiencia, Williams dijo que se propuso la ley para reducir el desplazamiento y la gentrificación dentro de las comunidades de color.

Jumaane Williams, defensor del pueblo.

“Esta legislación es tremendamente urgente”, dijo Williams. “Ya sea en Inwood, Flushing o Industry City, estamos viendo que se desarrollan y siguen ocurriendo importantes rezonificaciones. Tienen un impacto permanente en las comunidades de nuestra ciudad”, dijo Williams.

“Mientras reconstruimos y nos recuperamos de la pandemia, cualquier desarrollo debe hacerse con las comunidades, no a las comunidades. Este proyecto de ley ayudaría a exigir eso”, agregó.

Williams enfatizó que la legislación no tiene la intención de obstaculizar la vivienda ni el crecimiento económico.

“Se dice que los progresistas están en contra del desarrollo”, comentó. “Realmente estamos en contra de la inequidad”.

Intro 1572-A cuenta actualmente con 18 patrocinadores dentro del Concejo de la ciudad.

El proyecto de ley exigiría un informe sobre el impacto racial de la rezonificación de al menos cuatro cuadras adyacentes o 50,000 pies cuadrados que se realizará y presentará como parte del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra (ULURP, por sus siglas en inglés).

La rezonificación de Inwood fue cuestionada repetidamente.

En la audiencia, que fue dirigida por el Comité de Uso de la Tierra del Concejo, los legisladores hicieron preguntas a funcionarios del Departamento de Planificación Urbana (DCP, por sus siglas en inglés) sobre qué tan de cerca examina la ciudad el potencial desplazamiento al planificar una rezonificación.

Susan Amron, asesora general del DCP, dijo que la agencia utiliza “amplios recursos de datos” para examinar “tendencias y cambios demográficos, oferta de vivienda y asequibilidad”.

Sin embargo, reconoció que la ciudad no examina las rezonificaciones previas como parte de su proceso de revisión ambiental para una nueva rezonificación.

“No es que no estemos mirando hacia atrás para ver lo que sucedió en las comunidades, sino que no estamos mirando hacia atrás a través de la revisión ambiental”, dijo Amron.

“No hemos dicho específicamente que debamos mirar hacia atrás en una rezonificación en particular a través del lente de la rezonificación o mediante SEQR [Ley de Revisión de Calidad Ambiental del estado de Nueva York, por sus siglas en inglés], sino de manera más general y más integral para comprender lo que está sucediendo en un vecindario”, añadió.

Cheryl Pahaham.

Salamanca preguntó: “¿No sería apropiado retroceder un par de años después de que un barrio fuera rezonificado y ver si ha habido desplazamientos?”.

“Creo que estamos interesados en comprender el desplazamiento y el movimiento de poblaciones”, respondió Amron. “Debemos tener cuidado al atribuir causalidad entre la rezonificación y los cambios de población, los cambios demográficos y el movimiento de personas”.

Anita Laremont, directora ejecutiva del Departamento de Planificación del DCP, fue un paso más allá y afirmó que los proyectos de rezonificación de la ciudad no han provocado desplazamiento.

“Sostenemos que no vemos un vínculo causal entre nuestras rezonificaciones y la gentrificación”, dijo.

Los legisladores señalaron un informe de Iglesias Unidas por la Vivienda Justa (CUFFH, por sus siglas en inglés) que reveló que la rezonificación de Williamsburg y Greenpoint en Brooklyn llevó a una disminución de 15,000 residentes latinos entre 2000 y 2015, a pesar de un aumento de población de 20,000 durante el mismo período.

Además, la zona costera de esas áreas experimentó un aumento del 44 por ciento de residentes blancos, dijo el informe.

“Nunca haríamos una rezonificación donde pronostiquemos ese tipo de desplazamiento”, comentó Laremont. “Hicimos nuestro propio análisis de ese vecindario. Creo que tenemos diferentes perspectivas de lo que pasó ahí. En realidad, no lo vemos como una rezonificación que provocó el desplazamiento”.

El concejal Rafael Salamanca.

“Nuevamente, tenemos el tema de la causalidad. La ciudad de Nueva York es una muy dinámica y la gente se mueve todo el tiempo”, agregó. “No podemos atribuir la causa de esos cambios a la rezonificación”.

Williams expresó su consternación porque la ciudad no está conectando el desplazamiento con los esfuerzos de rezonificación.

“Estoy un poco decepcionado con algunas de las respuestas de la administración”, dijo. “Por eso este proyecto de ley es tan importante”.

Laremont insistió en que las rezonificaciones son necesarias para llevar nuevas unidades de vivienda asequible a los vecindarios.

“Creemos que brindan viviendas permanentemente asequibles para un segmento de la población que, de no ser por nuestras rezonificaciones, no tendría esas oportunidades”, dijo.

La audiencia se produjo inmediatamente después de varios proyectos de rezonificación muy controvertidos. Un plan para rezonificar Flushing, Queens, fue aprobado recientemente por el Concejo Municipal, mientras que un proyecto de rezonificación en Industry City de Brooklyn fue descartado debido a la oposición de la comunidad.

La rezonificación de Inwood, que fue bloqueada durante un tiempo por un fallo de la Corte Suprema del estado de Nueva York, fue confirmada por una corte de apelaciones en julio de 2019. Aunque los residentes y dueños de negocios de Inwood emitieron una petición al mayor tribunal del estado para escuchar una apelación, la solicitud fue denegada en noviembre de 2019, lo que allanó el camino para que procediera la rezonificación.

“A pesar de las negativas de los funcionarios de la ciudad, es posible predecir probablemente quiénes serán desplazados”, argumentó Cheryl Pahaham de Acción Legal de Inwood y la Coalición de Estudios de Impacto Racial. Señaló los esfuerzos de la Unidad de Apoyo a los Inquilinos de la ciudad y de la Oficina de Análisis de Datos del alcalde para identificar dónde es probable que ocurra el acoso de los inquilinos y dónde es probable que se pierdan las unidades con renta estabilizada.

“Para promover la equidad en el uso de la tierra, el público necesita los datos correctos y el análisis correcto”, dijo Pahaham. “El público debe comprender completamente qué acciones demográficas planificadas de uso de la tierra respaldarán y si un proyecto amenaza con desplazar de forma desproporcionada a las personas de color”.

Pahaham señaló que las partes interesadas de Inwood pidieron repetidamente a la ciudad que realizara un análisis de impacto racial durante el proceso de rezonificación.

“Pero nuestras preocupaciones fueron ignoradas, incluso por nuestro concejal”, dijo.

Alex Fennell, organizador de viviendas para personas mayores del grupo de defensa Asociación de Desarrollo Vecinal y de Vivienda, calificó el proyecto de ley como “un paso significativo hacia la equidad en la planificación que nuestras comunidades han estado pidiendo durante décadas”.

“Las comunidades de color de bajos ingresos fueron repetidamente blanco de rezonificaciones que resultaron en el desplazamiento racial de los residentes y condujeron a la reducción significativa de empleos y pequeños negocios”, dijo. “Hemos visto de primera mano los efectos atroces cuando la raza nunca se discute ni es analizada explícitamente como parte del proceso de uso de la tierra”.