Quality control in housing
Ayuda en vivienda
Quality control in housing
Story and photos by Robin Elisabeth Kilmer
While Mayor Bill de Blasio has promised to create 80,000 units of affordable housing, and to preserve 120,000 units more, members of the City Council are working to create bills that will help make this ambitious $41.1 billion plan a reality.
A problem many renters face if they live in rent-controlled, rent-stabilized and rent-subsidized housing is that landlords often neglect to do repairs. Beyond leading tenants to feel like second-class citizens, this can also lead to pushing lower-income residents out, thus making the apartment available to renters who can pay the market price.
Levele Pointer, who has Section 8 housing in the South Bronx, said that his apartment has structural issues and unwanted roommates.
“I know of 52 violations that are currently on the building. That includes rats, roaches, mice—my apartment is not really adequate,” he said.
“I’ve had a leak in the bathroom since the day I got there,” he added.
Pointer has been living in the apartment for over a year, and said the leak just got fixed last week.
Councilmember Ritchie Torres, who represents the Bronx’s 15th District and is the chair of the City Council’s Public Housing Committee, and Councilmember Antonio Reynoso, who represents parts of Brooklyn and Queens, have introduced the Quality Housing Act, a package of legislation designed to preserve affordable housing units through stronger enforcement of the housing maintenance code and tougher penalties on landlords that have repeated violations.
The announcement was made on Wed., May 14th on the steps of City Hall. Several housing advocacy groups were in attendance, including Make the Road New York, Real Affordability for All, and the Urban Justice Center.
The bill will improve the power of the Department of Housing, Preservation and Development (HPD) to ensure that repairs get done and that owners pay fines for severe housing code violations.
It also seeks to penalize landlords when multiple violations are found on their property in the same year. Unpaid fees will constitute a debt to the city, and will result in a lien against the property.
The bill expands the enforcement of the HPD’s Alternative Enforcement Program (AEP) to 400 buildings by 2015. Currently, the program only encompasses half that amount. The AEP issues an order for landlords to correct violations. If they don’t, the City will repair them, and charge the landlord with a fee. If the fee is unpaid, a tax lien will be issued against the property.
“It’s the thought of losing property that forces landlords to pay fees. It’s a powerful tool,” said Councilmember Torres.
Pointer is happy there is new legislation that helps beleaguered tenants, though he feels the bills could go farther in punishing landlords.
“It’s time for landlords to be held accountable for their lack of concern for their tenants. The accountability should entail them doing mandatory time in jail.”
That way, they can experience what it’s like to live in less than desirable living conditions, he said.
Ayuda en vivienda
Historia y fotos por Robin Elisabeth Kilmer
Aunque el alcalde Bill de Blasio ha prometido crear 80,000 unidades de vivienda asequible, y preservar más de 120,000 unidades, miembros del Concejo de la ciudad están trabajando para crear leyes que ayudarán a hacer una realidad este ambicioso plan de $41.1 millones.
El problema que muchos inquilinos enfrentan si viven en viviendas con renta controlada, renta estabilizada y renta con subsidio es que a menudo los dueños no hacen las reparaciones. Llevando a los inquilinos a sentirse como ciudadanos de segunda clase, esto también puede llevar a tratar de sacar a los residentes con rentas bajas, para hacer el apartamento disponible a inquilinos que pueden pagar el precio en el mercado.
Levele Pointer, quien tiene Sección 8 en el Sur del Bronx, dijo que su apartamento tiene problemas estructurales e inquilinos indeseables.
“Se de 52 violaciones que actualmente tiene el edificio. Eso incluye ratas, cucarachas, ratones – mi apartamento realmente no es adecuado”, dijo él.
“Tengo una filtración en el baño desde que llegué aquí”, añadió. Pointer ha estado viviendo en el apartamento un poco más de un año y la filtración fue arreglada la semana pasada.
Los Concejales Ritchie Torres, quien representa el Distrito 15 del Bronx y es el presidente del Comité de Vivienda Pública del Concejo, y Antonio Reynoso, quien representa partes de Brooklyn y Queens, introdujeron el Proyecto Vivienda de Calidad, un paquete de legislación diseñado a preservar las unidas de vivienda asequible a través de la aplicación de unas leyes más fuertes para el mantenimiento de la vivienda y penalidades más fuertes a los dueños que tengan repetidas violaciones.
El anuncio fue hecho el miércoles, 14 de mayo en las escalinatas de la alcaldía. Varios defensores de la vivienda asistieron, incluyendo a ‘Make the Road New York’, ‘Real Affordability for All’ y ‘Urban Justice Center’.
La ley mejoraría el poder del Departamento de Vivienda, Preservación y Desarrollo (HPD, por sus siglas en inglés) para asegurarse que las reparaciones se hagan y los dueños paguen las multas de severas violaciones de vivienda.
La ley penalizaría a los dueños cuando se encuentren múltiples violaciones en su propiedad en el mismo año. La deuda sin pagar constituiría una deuda a la ciudad, y resultaría en un gravamen contra la propiedad.
La ley también expande la aplicación del ‘HPD Alternative Enforcement Program (AEP), a 400 edificios para el 2015. Actualmente, el programa solo abarca la mitad de esa cantidad. El AEP emite una orden para que los dueños corrijan sus violaciones. Si no lo hacen, la ciudad las reparará, y le cobrará al dueño una tarifa. Si la tarifa no se paga, se emitirá un gravamen contra impuestos sobre la propiedad.
“Es el pensamiento de perder la propiedad lo que fuerza a los dueños a pagar las tarifas. Es una herramienta poderosa”, dijo el Concejal Torres.
Pointer está contento de que hay una nueva legislación que ayuda a inquilinos amenazados, aunque siente que las leyes podrían ir más lejos en castigar a los dueños. “Es tiempo de que se haga responsable a los dueños de la falta de preocupación para sus inquilinos. La responsabilidad debería conllevar hacer tiempo obligatorio en la cárcel”.
De esa manera, pueden experimentar lo que es vivir en malas condiciones de vivienda, dijo.
