NYC’s gauging of commercial property values leads to inequities: IBO
El cálculo del valor de los inmuebles comerciales en NYC genera desigualdades: IBO

NYC’s gauging of commercial property values leads to inequities: IBO

Commercial properties are a critical part of New York City’s property tax base. Revenue from these buildings make up nearly 40 percent of property tax revenue.

A new fiscal brief from the city’s Independent Budget Office (IBO) indicates that the city’s method for gauging commercial property values leads to inequitable assessments and potentially lower tax revenues.

To calculate a commercial property’s value for tax purposes, the city uses what is known as a “capitalized income approach.” Released on August 30, the IBO brief examines this assessment method, focusing on a key part of the calculation — capitalization rates used by the city’s Department of Finance — and investigates how the overestimation of these rates leads to inequitable property assessments.

Among the IBO’s findings:

• Capitalization rates used by the Department of Finance are, on average, higher than the capitalization rates IBO estimated based on market sales. Adopting artificially high capitalization rates can lead to the underassessment of property values, compared with those that would have been generated based on market information.
• New York State requires the city to value properties in Tax Class 4 according to their current use, rather than their highest and best use. This can lead to lower-assessed values than what the market implies.
• Using established metrics, IBO found evidence of both “horizontal” and “vertical” inequity of assessments under the current system. This means that properties of similar market sale prices have different assessed values and higher-value properties are underassessed – and therefore undertaxed – relative to their lower-value counterparts.

As New York City’s property tax structure is bound by state law, almost any changes require state intervention and the city’s options to remedy these equity issues are limited, the IBO brief pointed out.

However, there may be some adjustments the city could make to its guideline capitalization rates to help narrow the gap between the values it assesses and the market sales values, the brief said.

“Reforming the assessment regime towards equity can lead to raising more revenue from higher-value properties, and at the same time alleviating the burden for lower-value properties to incentivize business activity in the city. These reforms are all the more important in the current times,” the IBO wrote.

“Aside from the shock of the Covid-19 pandemic, which left many commercial properties with no income for an extended period of time, the need for commercial space is going through seemingly permanent changes: new technologies have enabled workers in several industries to work from remote locations, not necessarily from a specific physical spot, and consumers to do their shopping without need to visit physical stores,” the brief said. “These changes highlight the importance of assessment equity as a tool to create a more level playing field, rather than an additional obstacle, for business activities.”

The full brief can be found at https://bit.ly/3RlSopD.

El cálculo del valor de los inmuebles comerciales en NYC genera desigualdades: IBO

Los inmuebles comerciales son una parte fundamental de la base impositiva de la ciudad de Nueva York. Los ingresos procedentes de estos edificios representan casi el 40% de los ingresos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Un nuevo informe fiscal de la Oficina Independiente de Presupuestos (IBO, por sus siglas en inglés) indica que el método de la ciudad para calibrar los valores de las propiedades comerciales conduce a evaluaciones no equitativas y a ingresos fiscales potencialmente más bajos.

Para calcular el valor de una propiedad comercial con fines fiscales, la ciudad utiliza lo que se conoce como “enfoque de ingresos capitalizados”. Publicado el 30 de agosto, el informe de la IBO examina este método de evaluación, centrándose en una parte clave del cálculo – las tasas de capitalización utilizadas por el Departamento de Finanzas de la ciudad – e investiga cómo la sobreestimación de estas tasas conduce a la desigualdad evaluaciones inequitativas de las propiedades.

Entre las conclusiones de la IBO se encuentran:

• Las tasas de capitalización utilizadas por el Departamento de Finanzas son, en promedio, más altas que las tasas de capitalización que la IBO estimó basándose en las ventas del mercado. La adopción de tasas de capitalización artificialmente elevadas puede conducir a la infravaloración de los valores inmobiliarios, en comparación con los que se habrían generado a partir de la información de mercado.
• El estado de Nueva York exige a la ciudad que valore las propiedades de la clase fiscal 4 según su uso actual, en lugar de su mejor y más elevado uso. Esto puede dar lugar a valores de tasación inferiores a los que implica el mercado.
• Utilizando parámetros establecidos, la IBO ha encontrado pruebas de la desigualdad “horizontal” y “vertical” de las valoraciones en el sistema actual. Esto significa que las propiedades con precios de venta similares en el mercado tienen diferentes valores de tasación y que las propiedades de mayor valor están infravaloradas -y, por tanto, poco gravadas- en relación con sus homólogas de menor valor.

Dado que la estructura del impuesto sobre bienes inmuebles de la ciudad de Nueva York está sujeta a la legislación estatal, casi cualquier cambio requiere la intervención del estado y las opciones de la ciudad para remediar estos problemas de equidad son limitadas, señaló el informe de la IBO.

Sin embargo, puede haber algunos ajustes que la ciudad podría hacer a sus tasas de capitalización guía para ayudar a reducir la brecha entre los valores que evalúa y los valores de venta del mercado, se lee en el informe.

“Reformar el régimen de tasación hacia la equidad puede llevar a recaudar más ingresos de las propiedades de mayor valor, y al mismo tiempo aliviar la carga de las propiedades de menor valor para incentivar la actividad empresarial en la ciudad. Estas reformas son aún más importantes en los tiempos actuales”, señaló el IBO.

“Aparte de la conmoción que supuso la pandemia de Covid-19, que dejó a muchos inmuebles comerciales sin ingresos durante un largo periodo de tiempo, la necesidad de espacio comercial está experimentando cambios aparentemente permanentes: las nuevas tecnologías han permitido a los trabajadores de varias industrias trabajar desde lugares remotos, no necesariamente desde un lugar físico concreto, y a los consumidores hacer sus compras sin necesidad de visitar las tiendas físicas”, señaló el documento. “Estos cambios destacan la importancia de la equidad en la evaluación como herramienta para crear condiciones más equitativas, en lugar de un obstáculo adicional, para las actividades empresariales”.

El informe completo puede consultarse en https://bit.ly/3RlSopD.