Landmark deal reached for rent reform
Histórico acuerdo alcanzado para la reforma de alquiler
Landmark deal reached for rent reform
The state legislature has reached a landmark agreement to renew New York’s rent laws and expand tenant protections.
Key components of the deal include a permanent extension of the rent regulation laws, which were set to expire on June 15, as well as a repeal of vacancy bonus and vacancy deregulation.
The agreement was reached on Tuesday evening, with Senate Majority Leader Andrea Stewart-Cousins and Assembly Speaker Carl Heastie releasing a joint statement about the deal.
“These reforms give New Yorkers the strongest tenant protections in history. For too long, power has been tilted in favor of landlords and these measures finally restore equity and extends protections to tenants across the state. These reforms will pass both legislative houses and we are hopeful that the Governor will sign them into law. It is the right thing to do,” the statement said. “None of these historic new tenant protections would be possible without the fact that New York finally has a united Democratic Legislature. Our appreciation also goes to the tenant advocacy groups and activists that fought so hard to make this possible.”
Housing advocates also hailed the agreement.
“This is a victory decades in the making and an affirmation that people power can defeat the formidable landlord lobby,” said Ava Farkas, Executive Director of Met Council on Housing, who also cautioned that the fight was not over.
The bill is too limited in scope, she argued.
“At the same time, this bill does not go far enough for some of the tenants who need the most protections and economic relief. We are disappointed that it does not abolish Major Capital Improvements, prevent eviction without Good Cause or re-regulate any of the 300,000 apartments that lost protections under vacancy decontrol,” she said. “But this is only the beginning. We commit ourselves to continue this fight statewide until every tenant has an affordable rent and protection from arbitrary eviction. We call on Governor Cuomo to keep his promise to sign the bill once passed by the Assembly and Senate.”
Mayor Bill de Blasio credited the 2018 State Senate elections, which swung power in favor of Democrats, with playing a substantial role.
“It goes without saying: nothing like this would have been possible without the Assembly and the new Democratic majority in the State Senate working together on behalf of the people. Elections matter,” said de Blasio.
Among other points, the agreement:
- Repeals the “vacancy bonus” provision that allows a property owner to raise rents as much as 20% each time a unit becomes vacant.
- Lowers the rent increase cap for Major Capital Improvements (MCIs) from 6 percent to 2 percent in New York City and from 15% to 2% in other counties.
- Repeals the provisions that allow removal of units from rent stabilization when the rent crosses a statutory high-rent threshold and the unit becomes vacant or the tenant’s income is $200,000 or higher in the preceding two years.
- Prohibits owners who have offered tenants a “preferential rent” below the legal regulated rent from raising the rent to the full legal rent upon renewal. Once the tenant vacates, the owner can charge any rent up to the full legal regulated rent, so long as the tenant did not vacate due to the owner’s failure to maintain the unit in a habitable condition.
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Sets Maximum Collectible Rent increases at the average of the five most recent Rent Guidelines Board annual rent increases for one-year renewals.
- Requires the Division of Housing and Community Renewal to submit an annual report on rent regulations
- Provides tenants more time in eviction proceedings to get a lawyer and fix violations of the lease.
“This deal marks a major victory for tenants across New York, who have fought for many years to strengthen protections for renters and remain in their homes,” said Javier H. Valdés, Co-Executive Director of Make the Road New York (MRNY). “This was the best deal possible this year in Albany, where real estate barons have held power for decades, and marks the growing muscle of the statewide tenant movement. We are proud to have worked closely throughout this fight with our allies across the state in the Upstate Downstate Housing Alliance. We also know that our fight is not over. We will continue to fight until all tenants get the protections to stay in their homes and in their communities.”
Histórico acuerdo alcanzado para la reforma de alquiler
La legislatura estatal ha alcanzado un acuerdo histórico para renovar las leyes de alquiler de Nueva York y ampliar la protección de los inquilinos.
Los componentes clave del acuerdo incluyen una extensión permanente de las leyes de regulación de alquileres, que debían expirar el 15 de junio, así como la derogación de la bonificación de departamentos disponibles y la desregulación de los mismos.
El acuerdo se alcanzó el martes por la noche, con la líder de la mayoría del Senado, Andrea Stewart-Cousins, y el presidente de la Asamblea, Carl Heastie, quienes emitieron una declaración conjunta sobre el acuerdo.
“Estas reformas les dan a los neoyorquinos las protecciones para los inquilinos más fuertes de la historia. Durante demasiado tiempo el poder se ha inclinado en favor de los propietarios y estas medidas finalmente restauran la equidad y extienden las protecciones a los inquilinos en todo el estado. Estas reformas serán aprobadas por ambas cámaras legislativas y tenemos la esperanza de que el gobernador las promulgue. Es lo correcto”, dice la declaración. “Ninguna de estas nuevas protecciones históricas para inquilinos sería posible sin el hecho de que Nueva York finalmente tenga una Legislatura Democrática unida. Nuestro agradecimiento también se dirige a los grupos de defensa de los inquilinos y los activistas, quienes lucharon tan duro para hacer esto posible”.
Los defensores de la vivienda recibieron con júbilo el acuerdo.
“Esta es una victoria que tomó décadas y una afirmación de que el poder del pueblo puede derrotar al formidable lobby de los propietarios”, dijo Ava Farkas, directora ejecutiva del Consejo Met de Vivienda. Sin embargo, debatió que el proyecto de ley es demasiado limitado en su alcance.
“Al mismo tiempo, este proyecto de ley no va lo suficientemente lejos para algunos de los inquilinos que necesitan más protecciones y alivio económico. Estamos decepcionados de que no suprima las Mejoras Importantes de Capital (Major Capital Improvements, en inglés), que no evite el desalojo sin un motivo justificado y que no regule ninguno de los 300,000 apartamentos que perdieron protecciones bajo la desregulación de apartamentos disponibles”, agregó. “Pero esto es solo el comienzo. Nos comprometemos a continuar esta lucha en todo el estado hasta que cada inquilino tenga un alquiler asequible y protección contra el desalojo arbitrario. Pedimos al gobernador Cuomo cumplir su promesa de firmar el proyecto de ley una vez que haya sido aprobado por la Asamblea y el Senado”.
El alcalde Bill de Blasio reconoció las elecciones al Senado del estado de 2018, las cuales movieron el poder a favor de los demócratas, quienes desempeñaron un papel importante.
“No hace falta decir que esto hubiera sido posible sin la Asamblea y la nueva mayoría demócrata en el Senado estatal trabajando juntos en nombre del pueblo. Las elecciones importan”, dijo de Blasio.
Entre otros puntos, el acuerdo:
- Deroga la disposición del “bono de apartamentos disponibles” que permite al propietario aumentar el alquiler hasta en un 20% cada vez que una unidad queda vacía.
- Reduce el límite de aumento de la renta para las Mejoras Importantes de Capital (MCI, por sus siglas en inglés) del 6% al 2% en la ciudad de Nueva York, y del 15% al 2% en otros condados.
- Deroga las disposiciones que permiten la eliminación de unidades de renta estabilizada cuando la renta cruza un límite legal de renta alta y la unidad queda vacía, o el ingreso del inquilino es de $200,000 dólares o más en los dos años anteriores.
- Prohíbe a los propietarios que han ofrecido a los inquilinos un “alquiler preferencial” por debajo del alquiler legal regulado, que aumenten la renta al alquiler legal completo al momento de la renovación. Una vez que el inquilino desocupa, el propietario puede cobrar cualquier renta hasta la renta legal completa regulada, siempre y cuando el inquilino no desocupe debido a que el propietario no mantiene la unidad en una condición habitable.
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Establece los Aumentos Máximos de Renta Cobrable en el promedio de los cinco aumentos anuales de renta más recientes de la Junta de Directrices de Rentas para renovaciones de un año.
- Requiere que la División de Vivienda y Renovación Comunitaria presente un informe anual sobre las regulaciones de alquiler.
- Proporciona a los inquilinos más tiempo en los procedimientos de desalojo para obtener un abogado y reparar las violaciones del contrato de arrendamiento.
“Este acuerdo marca una gran victoria para los inquilinos de Nueva York, quienes han luchado durante muchos años para fortalecer las protecciones para los inquilinos y permanecer en sus hogares”, dijo Javier H. Valdés, co-director ejecutivo de Make the Road New York. “Este fue el mejor acuerdo posible este año en Albany, en donde los barones de los bienes raíces han mantenido el poder durante décadas, y marca el músculo creciente del movimiento de inquilinos en todo el estado. Estamos orgullosos de haber trabajado estrechamente en esta lucha con nuestros aliados en todo el estado deUpstate Downstate Housing Alliance. También sabemos que nuestra lucha no ha terminado. Seguiremos luchando hasta que todos los inquilinos obtengan las protecciones para quedarse en sus hogares y en sus comunidades”.
