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Story by Juan B. García | Mott Haven Herald

A vacant storefront on Third Avenue. Photo: J. Hirsch

A vacant storefront on Third Avenue.
Photo: J. Hirsch

Business boosters hope a new initiative will help put a dent in the number of vacant storefronts in The Hub, while serving as a useful experiment for other city neighborhoods.

The Third Avenue Business Improvement District (BID), which is spearheading the initiative, says it is the first project in the city to track empty storefronts and pinpoint their locations.

Although the software is still being honed, early results give an inkling of its usefulness, says Michael Brady, the BID’s Executive Director. The technology already identified some vacant ground floor spaces for which the BID quickly found occupants, he added.

The software helps distinguish between vacancies on upper floors and on ground floors, says Brady, adding that the discrepancy is important in the Hub. At 25 percent, upper floor vacancies are among the highest in the city, while ground floor vacancies, just 6 percent, are among the city’s lowest.

The discrepancy lies in the area’s past, says Brady.

Michael Brady is the BID’s Executive Director.

Michael Brady is the BID’s Executive Director.

“For the past three decades or so, property owners thought that the upper floors could generate a rate of return, so they used the upper floor for warehousing, storage, or for the merchandise of the people who occupied the ground floor,” he said.

But whatever floor they’re on, local businesses are feeling the pinch, due to rising rents and property taxes on commercial buildings, which business owners are required to pay a portion of along with their landlords.

Until two decades ago, the owners of small businesses like 1-800-FIX at the corner of Third Avenue and East 149th Street could earn enough to make a living. Abel Brea, who has owned and run the second floor electronics and repair store for 30 years, says he’s still around mainly because customers have come to know and trust him.

“Only because I’ve been in here for so long and I have a brand when it comes to this particular service that I provide, I’m able to survive,” said Brea.

Nancy Testa, who owns Capri Bakery at 306 East 149th St., says business has not been so hot this summer. Recently, she went a whole week without any business. She has more than 10 employees and doesn’t want to reduce anyone’s pay.

While walking down Third Avenue, Testa points out a vacant storefront that a phone store once occupied.

“That’s been over a year,” she said. “Another store across the street, right there, in The Hub. There’s like six vacant stores on the street. Big, good stores in a good block and they’re vacant.” She wondered if the landlords are holding onto the spaces until they can find tenants willing to pay higher rent than she or other area small businesses can afford.

The new pilot project is just one more effort to help keep small businesses like Brea’s and Testa’s solvent, said Brady, adding that each vacant storefront has its own back story. While some have given up due to the rising rents, others have left because the buildings their businesses are in are not getting needed repairs. And some who have inherited a business from a parent or grandparent are simply disinterested in keeping the business running.

“When we take a look at vacancies, we really have to understand the nuances of each vacancy because we can’t just do a broad stroke that says ‘Storefronts are vacant because landlords want money,’” Brady said. “Sometimes that’s the case, but not always.”

The Hub.

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For those instances in which landlords do turn down reasonable offers while holding out for wealthier tenants, Brady says the new tool could help city government monitor those properties and levy fines on the landlords, as has been suggested by some political candidates and nonprofits.

But “it would be a very state of affairs if tenants start using the concept of a vacancy fee as a way of being predatory for the small mom and pop property owners,” he said.

Still, he added, “It’s our hope that Mayor de Blasio will really take a look at vacancies and try to address them,” and that the city reconsider the implications of tax increases on small businesses.

“Every day that our small businesses are open is another day that they’re facing challenges,” he said. “They need to be helped in a comprehensive way that doesn’t help them in one hand but then smack them with a stick in the other.”

The architect behind the new technology, Anthony Q. Cursor, says that the software will be user-friendly.

“The data is designed so when you click on any of the indicators, it brings up a hierarchical order where the vacancies are,” he said. That could help prospective tenants pinpoint vacant locations that aren’t bogged down in litigation or repair backlogs, and that have the space features a tenant may be looking for.

Brady expects to have the full program with detailed vacancy information online by October.

For more information, please visit thirdavenuebid.org.

 

The Mott Haven Herald serves the Bronx neighborhoods of Mott Haven, Melrose and Port Morris. Its aim is to air information, connect residents and give them a voice. Produced by students at the Craig Newmark Graduate School of Journalism at the City University of New York (CUNY), the Herald is about the people of the community and the issues they care about, from jobs and housing to education and the environment. For more information, please visit motthavenherald.com.

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Historia por Juan B. García | Mott Haven Herald

Una tienda vacía en la tercera avenida. Foto: J. Hirsch

Una tienda vacía en la tercera avenida.
Foto: J. Hirsch

Los impulsores de negocios esperan que una nueva iniciativa ayude a hacer mella en el número de escaparates vacíos en The Hub, mientras sirve como un experimento útil para otros barrios de la ciudad.

El Distrito de Mejoras Comerciales de la tercera avenida (BID, por sus siglas en inglés), que está encabezando la iniciativa, dice que es el primer proyecto en la ciudad para rastrear los escaparates vacíos y precisar sus ubicaciones.

Si bien el software aún se está perfeccionando, los primeros resultados dan una idea de su utilidad, dice Michael Brady, director ejecutivo del BID. La tecnología ya identificó algunos espacios vacíos en plantas bajas para los cuales el BID encontró rápidamente ocupantes, agregó.

El software ayuda a distinguir entre espacios disponibles en pisos superiores y plantas bajas, dice Brady, agregando que la discrepancia es importante en el Hub. En el 25 por ciento, los espacios disponibles en el piso superior se encuentran entre los más altos de la ciudad, mientras que los de la planta baja, solo el 6 por ciento, se encuentran entre los más bajos de la ciudad.

La discrepancia radica en el pasado de la zona, dice Brady.

“Durante las últimas tres décadas más o menos, los propietarios pensaron que los pisos superiores podían generar una tasa de retorno, por lo que usaron la planta superior para almacenamiento o bodega para la mercancía de las personas que ocupaban la planta baja”, dijo.

Michael Brady es el director ejecutivo del BID.

Michael Brady es el director ejecutivo del BID.

Pero sea cual sea el piso en el que se encuentren, los negocios locales se sienten en apuros debido al aumento de los alquileres y a los impuestos a la propiedad en los edificios comerciales, ya que los propietarios de negocios deben pagar una parte junto con sus dueños.

Hasta hace dos décadas, los propietarios de pequeños negocios como 1-800-FIX en la esquina de la Tercera Avenida y la calle 149 este, podían vender lo suficiente para ganarse la vida. Abel Brea, quien ha sido propietario y administrador de la tienda de electrónica y reparaciones del segundo piso durante 30 años, dice que todavía está ahí porque los clientes lo conocen y confían en él.

“Solo porque llevo tanto tiempo aquí y tengo una marca en lo que respecta a este servicio en particular que ofrezco, puedo sobrevivir”, dijo Brea.

Nancy Testa, propietaria de Capri Bakery en el No. 306 de la calle 149 este, dice que los negocios no han sido tan buenos este verano. Recientemente, estuvo toda una semana sin ningún tipo de transacción. Ella tiene más de 10 empleados y no quiere reducir el salario de nadie.

Mientras camina por la tercera avenida, Testa señala una tienda vacía que alguna vez ocupó una tienda de teléfonos.

“Ha pasado más de un año”, dijo. “Otra tienda al otro lado de la calle, ahí mismo, en The Hub. Hay como seis tiendas vacías en la calle. Grandes, buenas tiendas en una buena manzana y están vacías”. Se preguntó si los propietarios se aferran a los espacios hasta que puedan encontrar inquilinos dispuestos a pagar una renta más alta que la que ella u otros pequeños negocios del área pueden pagar.

El nuevo proyecto piloto es solo un esfuerzo más para ayudar a mantener solventes a los pequeños negocios como el de Brea y Testa, dijo Brady, agregando que cada tienda vacía tiene su propia historia. Si bien algunos se han rendido debido al aumento de los alquileres, otros se han ido porque los edificios en los que se encuentran sus negocios no están recibiendo las reparaciones necesarias. Y algunos que han heredado un negocio de un padre o abuelo simplemente no están interesados en mantener el negocio en funcionamiento.

“Cuando echamos un vistazo a los espacios vacíos, realmente tenemos que entender los matices de cada uno porque no podemos simplemente hacer un amplio trazo que diga: los escaparates están vacíos porque los propietarios quieren dinero”, dijo Brady. “A veces ese es el caso, pero no siempre”.

The Hub.

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Para los casos en los que los propietarios rechazan ofertas razonables mientras esperan a inquilinos más ricos, Brady dice que la nueva herramienta podría ayudar al gobierno de la ciudad a vigilar esas propiedades y cobrar multas a los propietarios, como ha sido sugerido por algunos candidatos políticos y organizaciones sin fines de lucro.

Pero “sería una situación muy seria si los inquilinos comenzaran a utilizar el concepto de una tarifa de espacio vacío como una forma de ser depredador para los propietarios de pequeños y medianos negocios”, dijo.

Aun así, agregó, “esperamos que el alcalde de Blasio realmente eche un vistazo a los espacios disponibles y trate de resolver la situación”, y que la ciudad reconsidere las implicaciones de los aumentos de impuestos a los pequeños negocios.

“Todos los días que nuestros pequeños negocios están abiertos es otro día en el que enfrentan desafíos”, dijo. “Necesitan que se les ayude de una manera integral y no que se les apoye con una mano, pero luego sean golpeados con un palo en la otra”.

El arquitecto detrás de la nueva tecnología, Anthony Q. Cursor, dice que el software será fácil de usar.

“Los datos están diseñados para que, al hacer clic en cualquiera de los indicadores, aparezca un orden jerárquico de dónde están los espacios disponibles”, dijo. Eso podría ayudar a los posibles inquilinos a precisar las ubicaciones vacías que no están empantanadas en litigios o retrasos de reparaciones, y que tienen las características de espacio que un inquilino puede estar buscando.

Brady espera tener el programa completo con información detallada en línea de los espacios disponibles para octubre.

Para obtener más información, por favor visite thirdavenuebid.org.

 

Mott Haven Herald sirve a los siguientes vecindarios del Bronx: Mott Haven, Melrose y Port Morris. Su objetivo es transmitir información, conectar a los residentes y darles voz. Producido por estudiantes de la Facultad de Posgrado Craig Newmark de Periodismo de la City University de Nueva York (CUNY), el Herald trata sobre la gente de la comunidad y los temas que les importa, desde el trabajo y la vivienda hasta la educación y el medioambiente. Para obtener más información, por favor visite motthavenherald.com.