Going forward or foregone?
¿Futuro o pasado?
Story by Gregg McQueen
Nearly six months after the expiration of the 421-a tax abatement, no progress has yet been made on reviving the program, even though real estate experts and city officials have expressed concerns that developers will shy away from building affordable housing units without the substantial tax break. The abatement, which gives developers a 10-year tax exemption for building residential projects on vacant or mostly vacant land, lapsed in January despite efforts to extend it. Among the issues that derailed the renewal of 421-a were the potential inclusion of condominiums in the abatement, and prevailing wages paid to construction workers. The tax abatement has fueled a large percentage of affordable housing development in the city. According to a report by the Real Estate Board of New York (REBNY) that was published by Crain’s, 42 percent of the 13,755 affordable units built in 2014 and 2015 were assisted by 421-a. “It is clear that without 421-a, much less affordable housing will be developed, particularly in those areas of the city where it is most difficult to build because of high costs,” said REBNY President John Banks. Governor Andrew Cuomo has stated the he would not back the abatement program’s renewal without a prevailing wage component favored by construction unions. At a panel discussion during Crain’s New York Business Real Estate Conference, held at the Sheraton Hotel in Midtown on May 2, Gary LaBarbera, President of the Building and Construction Trades Council of Greater New York, chided developers for not paying workers enough when creating housing projects. “Nobody is doing their building in this city out of the goodness of their heart,” remarked LaBarbera. “We don’t count anybody’s money. God bless them — the more money they can make, it’s all well and good. But when it’s on the backs of workers who are underpaid and exploited, that’s unacceptable.” In addition to LaBarbera and Banks, the panel also featured Vicki Been, Commissioner of the city’s Department of Housing Preservation and Development, Ron Moelis of L&M Development Partners and Hugh Kelly, a Clinical Professor of Real Estate Economics at New York University. Banks stressed that revival of a tax abatement was essential to the creation of sorely-needed rental units. “You cannot build rental housing in the city of New York without a tax subsidy,” stated Banks. “And if you could, you’d see it being done, and it’s not being done.” “You’d almost have to get the land for free to make rental work with 421-a and prevailing wage,” Moelis remarked. “I don’t believe you’d have a market for land for affordable housing.” The de Blasio administration has suggested that forcing developers getting the 421-a tax break to pay construction workers a prevailing wage could limit the number of affordable housing units that get built. At a City Council hearing last June, Alicia Glen, Deputy Mayor for Housing and Economic Development, said that a prevailing wage would prevent construction of 17,000 below-market apartments because of higher costs. At the panel discussion, a fiery LaBarbera criticized a recent report by the Independent Budget Office stating that a prevailing wage requirement within 421-a would cost the city an additional $4.2 billion in meeting de Blasio’s affordable housing goals. “I can rip that apart right here and right now,” boomed LaBarbera. “Are you kidding me? That’s not a study.” Kelly, who said he prepared an alternate report on behalf of the building trades, agreed with LaBarbera that wage requirements could be accommodated at the same time developers could reap a profit. “That marginal cost is well affordable and is far less than the cost of the subsidy,” said Kelly. “I think that adopting a prevailing wage approach into construction is actually a gateway for us to control inflation in land costs.” “Does a tax break need to require a prevailing wage?” questioned Been. “There should be a price for the exemption, and the price for the 421-a exemption should be 25 percent to 30 percent affordable housing,” she said. Banks revealed that his group did actually reach a deal with LaBarbera last year to salvage 421-a, but told the audience that Albany lawmakers shot it down. “We actually got to the point where we had a framework that we thought would be able to solve the problem,” said Banks. “But that framework didn’t work in the broader political context. We got to the point where we had a framework, and we took that framework up to Albany and it didn’t get support, so we couldn’t do a deal.” “What we had proposed was a framework that would have required a condo option,” he said. “There’s a lot of opposition to the condominiums being included in the proposal.” Been commented that the exorbitant sale prices of condominiums have skewed the city’s rental market. “The reason rental prices are so high is condos can outcompete any rental price, because they are subsidized by the mortgage tax deduction, they are subsidized by an unfair and inequitable property tax scheme,” said Been. “So that distorts the market. We need more housing, period.” “We can go round on the numbers all we want,” LaBarbera said. “They can do their math and we can do our math, but 421-a right now does not exist. There is a legislative session ending in six weeks and there’s going to be a deal or there’s not.”
Historia por Gregg McQueen
Casi seis meses después de la expiración de la reducción de impuestos 421-a, aún no se ha hecho ningún progreso en la reactivación del programa, a pesar de que expertos en bienes raíces y funcionarios de la ciudad han expresado su preocupación de que los desarrolladores rehúyan a la construcción de unidades de vivienda asequible sin el sustancial alivio al impuesto. La reducción, que ofrece a los desarrolladores una exención de impuestos de 10 años para construir proyectos residenciales en terrenos baldíos o mayormente vacantes, expiró en enero a pesar de los esfuerzos para ampliarla. Entre los temas que hicieron descarrilar la renovación de la 421-a estuvieron la posible inclusión de condominios en la reducción y los salarios prevalecientes pagados a los trabajadores de la construcción. La reducción de impuestos ha alimentado a un gran porcentaje de desarrollo de vivienda asequible en la ciudad. “Es claro que sin la 421-a, se desarrollará una vivienda mucho menos asequible, sobre todo en aquellas zonas de la ciudad donde es más difícil construir debido a los altos costos”, dijo el presidente de REBNY, John Banks. El gobernador Andrew Cuomo ha declarado que no apoyaría la renovación del programa de reducción sin un componente de salario vigente favorable para los sindicatos de la construcción. En una mesa redonda durante la Conferencia de Nueva York del negocio inmobiliario de Crain’s que tuvo lugar en el Hotel Sheraton en el centro el 2 de mayo, Gary LaBarbera, presidente del Consejo de la Industria de Edificación y Construcción del Área de Nueva York, reprendió a los desarrolladores por no pagar a los trabajadores lo suficiente por construir proyectos de viviendas. “Nadie construye un edificio en esta ciudad por la bondad de su corazón”, comentó LaBarbera. “No contamos el dinero de nadie. Dios los bendiga, cuanto más dinero se pueda hacer, está todo muy bien. Pero cuando se hace sobre las espaldas de los trabajadores que son mal pagados y explotados, eso es inaceptable”. Además de LaBarbera y Banks, el panel también contó con Vicki Been, comisionada del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de la ciudad, Ron Moelis de L & M Development Partners y Hugh Kelly, profesor clínico de Economía de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York. Banks destacó que el avivamiento de una reducción de impuestos es esencial para la creación de las unidades de alquiler que se necesitan urgentemente. “No se pueden construir viviendas de alquiler en la ciudad de Nueva York sin un subsidio fiscal”, declaró Banks. “Y si se pudiera, ustedes verían que se está llevando a cabo y no está sucediendo”. “Casi tendrían que obtener la tierra gratis para que funcione el alquiler con 421-a y el salario vigente”, remarcó Moelis. “No creo que hubiera un mercado de suelo para la vivienda asequible”. La administración de Blasio ha sugerido que obligar a los desarrolladores que obtienen el alivio fiscal 421-a a pagar a los trabajadores de la construcción un salario vigente, podría limitar el número de unidades de vivienda asequible que se construyen. En una audiencia del Ayuntamiento el pasado junio, Alicia Glen, vicealcaldesa de Vivienda y Desarrollo Económico, dijo que un salario vigente evitaría la construcción de 17,000 apartamentos por debajo del mercado debido a los altos costos. “Puedo destrozar eso aquí y ahora”, estalló LaBarbera. “¿Están bromeando? Eso no es un estudio”. Kelly, quien dijo que preparó un informe alterno en nombre de la industria de la construcción, coincidió con LaBarbera respecto a que los requisitos de salario podrían adaptarse para que los desarrolladores puedan, al mismo tiempo, obtener un beneficio. “Ese costo marginal es asequible y de mucho menor costo que el subsidio”, dijo Kelly. “Creo que el adoptar un enfoque de salario vigente en la construcción es en realidad una puerta de entrada para nosotros poder controlar la inflación del costo de la tierra”. “¿Un alivio de impuestos necesita exigir un salario vigente?”, cuestionó Been. “Debe haber un precio por la exención, y el precio por la 421-a debe ser de 25 a 30 por ciento de la vivienda asequible”, dijo. Banks reveló que su grupo de hecho llegó a un acuerdo con LaBarbera el año pasado para rescatar la 421-a, pero, dijo a la audiencia, los legisladores de Albany la rechazaron. “En realidad llegamos al punto en el que tuvimos un esquema que pensamos que podría resolver el problema”, dijo Banks.” Pero ese marco no funcionaba en el contexto político más amplio. Teníamos un esquema, lo llevamos hasta Albany y no obtuvimos apoyo, por lo que no pudimos hacer un trato”. Banks explicó que el acuerdo esbozado habría extendido tanto la deducción fiscal y los salarios vigentes al desarrollo de condominios, un punto que, dijo, agrió a los legisladores en Albany. “Lo que propusimos fue un marco que habría requerido una opción de condominio”, dijo. “Hay una mucha oposición a que los condominios se incluyan en la propuesta”. Been comentó que la exorbitante oferta de condominios ha sesgado el mercado de alquiler de la ciudad. “La razón por la cual los precios de alquiler son tan altos es que los condominios pueden superar cualquier precio, ya que están subvencionados por la deducción de la hipoteca, son subsidiados por un esquema de impuestos a la propiedad injusto e inequitativo”, dijo Been. “Eso distorsiona el mercado. Necesitamos más viviendas, punto”. LaBarbera y Banks indicaron que las negociaciones entre REBNY y la industria de la construcción se han estancado. “Podemos dar la vuelta a los números cuanto deseen”, dijo LaBarbera. “Ellos pueden hacer sus matemáticas y nosotros podemos hacer las nuestras, pero la 421-a en este momento no existe. Hay una sesión legislativa que termina en seis semanas y habrá un acuerdo o no lo habrá”.
Going forward or foregone?
421-a tax abatement still in limbo
Banks explained that the outlined agreement would have extended both the tax break and prevailing wages to condominium development, a point he said soured Albany lawmakers.
LaBarbera and Banks indicated that negotiations between REBNY and the building trades have stalled.¿Futuro o pasado?
La reducción de impuestos 421-a sigue en el limbo
De acuerdo con un informe de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY por sus siglas en inglés), publicado por Crain’s, 42 por ciento de las 13,755 unidades asequibles construidas en 2014 y 2015 recibieron asistencia de la 421-a.En la mesa redonda, un exaltado LaBarbera criticó un reciente informe de la Oficina Independiente de Presupuesto que indica que un requisito de salario vigente dentro de la 421-a le costaría a la ciudad un adicional de $4.2 mil millones de dólares para cumplir los objetivos de vivienda asequible del alcalde de Blasio.
