Go for “good cause”
En búsqueda de “buena causa”
Go for “good cause”
Pressing for tenant protection laws
By Gregg McQueen
Being evicted from your home is a difficult, often traumatic, experience.
Yudelka Tapia would know.
Tapia, a longtime community activist and organizer elected to the State Assembly in a special election in November 2021, stood at 2265 University Avenue recently and recalled being forced to leave her apartment years ago, her young children in tow.
“This is my neighborhood. I’ve lived here for more than 30 years. I raised my four children here,” she said, of the 86th Assembly District in the West Bronx. “I know what it means to be scared of being thrown out of your apartment.”
Tapia now represents the district and is co-sponsoring a bill in the State Assembly that would protect tenants from eviction.
Like many present, the eviction issue was personal for Tapia.
“I know the fear,” she remarked. “I was evicted one time, when my children were growing up, so I know what our neighborhoods are going through.”
Tenants from the Bronx are particularly vulnerable. The borough has been named the epicenter of the crisis roiling the state after the lapse of the eviction moratorium in January.
The Bronx accounts for the highest number of eviction proceedings pending in housing court. Zip codes in the West Bronx, precisely where 2265 University Avenue stands, have the highest eviction rates in the city. A 2021 report from the community development group Association for Neighborhood and Housing Development found more than 50 evictions per every 1,000 units.
And the crisis is not new. As noted in a September 2021 report issued by the non profit Community Service Society, about 100 families were being evicted every day in New York State before the Covid-19 crisis.
Tapia was joined by local elected officials, housing advocates, and tenants on Wed., Feb. 23rd.
Officials also criticized private equity companies that purchase unregulated units typically inhabited by low-income renters of color.
“The investor comes, they flip their units, they rent them at higher rates, and they make so much money,” remarked City Councilmember Pierina Sánchez, who said tenants are being evicted because of these real estate deals.
“We have [pending] legislation in the state that would stop all of this,” Sánchez said.
Known as “good cause” eviction protection, the legislation would stop landlords from evicting tenants without an order from a housing court judge and justifiable reason. It would also allow tenants to fight rent increases greater than three percent.
The bills were first introduced in the state legislature in 2019 but have yet to come up for a vote.
The rally was held outside of 2265 University Avenue, a cooperative building that was purchased by real estate investment firm Glacier Equities in November 2020, part of a 255-unit portfolio of unsold shares the firm acquired across nine co-op buildings, including six in the Bronx.
The shares were purchased from the original sponsor of the cooperatives who had chosen over the years to sublet various co-op units to tenants instead of selling to individual shareholders, Glacier Equities said.
City officials accused Glacier Equities of pushing out long time tenants and filing a rush of eviction cases.
“They’re being pushed out, displaced from their own homes, where they have lived for 20 years, 30 years,” said Sánchez.
Vivian Smith, a tenant at a Morris Avenue building owned by Glacier Equities, said she received a letter from management stating that her lease would not be renewed.
“My husband had two strokes. I was in the hospital when I got the eviction notice and they won’t tell us why they want us out,” said Smith, 71, who has lived in her building with her 81-year-old husband for nearly three decades.
“We got married in ‘95, got this apartment, and have been there ever since,” Smith said. “Never late with rent, never caused trouble. We just want to stay there and finish whatever time we’ve got left.”
“What is happening here is pandemic profiteering, plain and simple,” said City Comptroller Brad Lander. “It is eviction for profit.”
Sánchez said the community has been subject to “years and years, decades of disinvestment… some of those by the government itself, some of those by predatory companies and banks.”
She said landlords have stepped up harassment now that eviction cases have resumed in housing court.
“All that my neighbors know is that they’re getting all of these contacts from somebody who wants them out. Somebody, a company, that does not think we are good enough,” said Sánchez.
A spokesperson for Glacier Equities said the firm does not currently own any units at 2265 University Avenue, as it sold its full stake of co-op shares in the building, as well those of another Bronx property at 85 McClellan Street.
“Over the past year, Glacier has worked with countless tenants to provide relocation assistance, extended leases with zero rent increases, waived hundreds of thousands of dollars in rent owed, and most importantly, has offered every tenant and their families the opportunity to buy their own apartments at insider, discounted prices,” said the spokesperson.
More than 10 units in the building are already in contract for purchase by current tenants, the spokesperson said, using a community homeownership lending program to secure low-down payment mortgages.
“We are also happy to report that we have come to agreements with almost all tenants that are not interested in purchasing but who have requested special consideration,” the spokesperson said. “At this time, any tenant who is directly communicating and in active discussions with us about relocation or purchasing, and who is current on rent will not be evicted. We will continue to assist tenants in any way we can to help with either purchasing or relocation as we have done over the past year.”
But officials insisted that passing the good cause laws was essential now that the state’s eviction moratorium was allowed to lapse in January.
“We know that there are thousands of evictions that are pending right now across the city of New York,” said Bronx Borough President Vanessa Gibson. “The majority of eviction cases are in the Bronx.”
Judith Goldiner, Attorney-in-Charge of the Civil Law Reform Unit at The Legal Aid Society, noted that other New York cities such as Albany, Poughkeepsie, Newburgh, and Kingston had already passed similar legislation.
About 100,000 families in the Bronx currently have no protection from eviction, Goldiner said.
“What does that mean for these families? It means that if you complain about no heat or hot water, you can be evicted, if you complain about lead paint, you can be evicted,” she said.
“If you complain about conditions, the landlord can say at the end of your lease, ‘I don’t want you anymore,’ or your landlord will raise your rent by hundreds, sometimes more,” Goldiner said. “‘Good cause’ would protect those families.”
For more, please visit legalaidnyc.org.
En búsqueda de “buena causa”
Abogar por leyes de protección de inquilinos
Por Gregg McQueen
Ser desalojado de tu hogar es una experiencia difícil, a menudo traumática.
Yudelka Tapia lo sabe.
Tapia, una activista y organizadora comunitaria de mucho tiempo electa para la Asamblea Estatal en una elección especial en noviembre de 2021, se paró en el No. 2265 de la avenida University recientemente y recordó que se vio obligada a abandonar su apartamento hace años, con sus hijos pequeños a cuestas.
“Este es mi barrio. He vivido aquí durante más de 30 años. He criado a mis cuatro hijos aquí”, dijo, del Distrito 86 de la Asamblea en el West Bronx. “Sé lo que significa tener miedo de que te echen de tu apartamento”.
Tapia representa ahora al distrito y está copatrocinando un proyecto de ley en la Asamblea Estatal que protegería a los inquilinos del desalojo.
Al igual que para muchos de los presentes, el tema del desalojo es personal para Tapia.
“Conozco el miedo”, comentó. “Me desalojaron una vez, cuando mis hijos crecían, así que sé por lo que están pasando nuestros barrios”.
Los inquilinos del Bronx son especialmente vulnerables. El barrio ha sido designado como el epicentro de la crisis que sacude al estado tras la caducidad de la moratoria de desalojo en enero.
El Bronx cuenta con el mayor número de procedimientos de desalojo pendientes en los tribunales de vivienda. Los códigos postales del West Bronx, precisamente donde se encuentra el No. 2265 de la avenida University, tienen las tasas de desalojo más altas
de la ciudad. Un informe de 2021 del grupo de desarrollo comunitario Asociación de Desarrollo Vecinal y de Vivienda descubrió más de 50 desalojos por cada 1,000 unidades.
Y la crisis no es nueva. Como se señala en un informe de septiembre de 2021 publicado por la organización fines de lucro Sociedad de Servicio Comunitario Community, unas 100 familias eran desahuciadas cada día en el estado de Nueva York antes de la crisis de Covid-19.
El miércoles 23 de febrero, Tapia estuvo acompañada por funcionarios locales, defensores de la vivienda e inquilinos.
Los funcionarios también criticaron a las empresas de capital privado que compran unidades no reguladas que suelen estar habitadas por inquilinos de color con bajos ingresos.
“El inversor viene, cambia las unidades, las alquila a precios más altos y gana mucho dinero”, señaló la concejal Pierina Sánchez, quien dijo que los inquilinos están siendo desalojados debido a estos acuerdos inmobiliarios.
“Tenemos una legislación [pendiente] en el estado que detendría todo esto”, dijo Sánchez.
Conocida como protección contra el desalojo por “buena causa”, la legislación impediría que los propietarios desalojaran a los inquilinos sin una orden de un juez de vivienda y una razón justificable. También permitiría a los inquilinos luchar contra los aumentos de alquiler superiores al tres por ciento.
Los proyectos de ley se presentaron por primera vez en la legislatura estatal en 2019, pero aún no se han sometido a votación.
La manifestación se llevó a cabo afuera del No. 2265 de la avenida University, un edificio cooperativo que fue comprado por la firma de inversión inmobiliaria Glacier Equities en noviembre de 2020, parte de una cartera de 255 unidades de acciones no vendidas que la firma adquirió a través de nueve edificios cooperativos, incluidos seis en el Bronx.
Las acciones fueron compradas al patrocinador original de las cooperativas que había optado a lo largo de los años por subarrendar varias unidades cooperativas a los inquilinos en lugar de venderlas a los accionistas individuales, dijo Glacier Equities.
Las autoridades municipales acusaron a Glacier Equities de expulsar a los inquilinos que llevan mucho tiempo en la cooperativa y de presentar una avalancha de casos de desahucio.
“Los están echando, los están desplazando de sus propias casas, donde han vivido durante 20 o 30 años”, dijo Sánchez.
Vivian Smith, inquilina de un edificio de la avenida Morris, propiedad de Glacier Equities, dijo que recibió una carta de la dirección en la que se le comunicaba que no se le renovaría el contrato.
“Mi marido tuvo dos derrames cerebrales. Estaba en el hospital cuando recibí el aviso de desalojo y no nos dicen por qué quieren que nos vayamos”, dijo Smith, de 71 años, que ha vivido en su edificio con su marido de 81 años durante casi tres décadas.
“Nos casamos en el 95, conseguimos este apartamento y hemos estado ahí desde entonces”, dijo Smith. “Nunca nos hemos retrasado con el alquiler, nunca hemos causado problemas. Sólo queremos quedarnos y terminar con el tiempo que nos queda”.
“Lo que está ocurriendo aquí es un aprovechamiento pandémico, simple y llanamente”, dijo el contralor de la ciudad, Brad Lander. “Es un desalojo con fines de lucro”.
Sánchez señaló que la comunidad ha sido objeto de “años y años, décadas de desinversión… algunas de ellas por el propio gobierno, otras por empresas y bancos depredadores”.
Dijo que los propietarios han intensificado el acoso ahora que se han reanudado los casos de desalojo en los tribunales de vivienda.
“Lo único que saben mis vecinos es que están recibiendo todos estos contactos de alguien que quiere que se vayan. Alguien, una empresa, que no cree que seamos lo suficientemente buenos”, dijo Sánchez.
Un portavoz de Glacier Equities dijo que la empresa no posee actualmente ninguna unidad en el No. 2265 de la avenida University, ya que vendió toda su participación en el edificio, así como las de otra propiedad del Bronx en el No. 85 de la calle McClellan.
“A lo largo del año pasado, Glacier ha trabajado con innumerables inquilinos para proporcionarles ayuda para la reubicación, ha ampliado los contratos de alquiler con cero aumentos, ha renunciado a cientos de miles de dólares en alquileres adeudados y, lo que es más importante, ha ofrecido a todos los inquilinos y a sus familias la oportunidad de comprar sus propios apartamentos a precios interiores y con descuento”, dijo.
Según el portavoz, más de 10 unidades del edificio ya han sido contratadas para su compra por parte de los actuales inquilinos, utilizando un programa de préstamos comunitarios para la adquisición de viviendas, con el fin de obtener hipotecas de bajo costo.
“También nos complace informar que hemos llegado a acuerdos con casi todos los inquilinos que no están interesados en comprar pero que han solicitado una consideración especial”, dijo el portavoz. “En este momento, cualquier inquilino que esté en comunicación directa y en conversaciones activas con nosotros sobre la reubicación o la compra, y que esté al día en el pago del alquiler, no será desalojado. Seguiremos asistiendo a los inquilinos en todo lo que podamos para ayudarles con la compra o la reubicación, como hemos hecho durante el año pasado.”
Pero los funcionarios insistieron en que la aprobación de las leyes de buena causa es esencial ahora que la moratoria de desalojos del estado quedó sin efecto en enero.
“Sabemos que hay miles de desalojos pendientes ahora mismo en toda la ciudad de Nueva York”, dijo la presidenta del distrito del Bronx, Vanessa Gibson. “La mayoría de esos casos está en el Bronx”.
Judith Goldiner, abogada encargada de la Unidad de Reforma del Derecho Civil de la Sociedad de Ayuda Legal, señaló que otras ciudades de Nueva York, como Albany, Poughkeepsie, Newburgh y Kingston, ya han aprobado leyes similares.
Unas 100,000 familias del Bronx no tienen actualmente protección contra el desalojo, dijo Goldiner.
“¿Qué significa eso para estas familias? Que si se quejan de que no hay calefacción o agua caliente, pueden ser desalojados, si se quejan de la pintura con plomo, pueden ser desalojados”, dijo.
“Si usted se queja de las condiciones, el casero puede decir al final de su contrato: ya no te quiero, o el casero aumentará el alquiler en cientos, a veces más”, dijo Goldiner. La “buena causa” protegería a esas familias”.
Para más información, por favor visite legalaidnyc.org.
