“More needs to be done”
“Se necesita hacer más”

  • English
  • Español

“More needs to be done”

Advocates push state for stronger rent laws

Story and photos by Gregg McQueen

“We’re one month away from being on the streets,” said Winsome Pendergrass, who has seen her monthly rent doubled.

“We’re one month away from being on the
streets,” said Winsome Pendergrass, who has
seen her monthly rent doubled.

Do right by the renters.

Advocates and Councilmembers gathered on the steps of City Hall to push for better rent laws, and ask state legislators to eliminate loopholes that allow landlords to increase rents to levels out of reach for low-income New Yorkers.

At a rally on March 22, housing activists sought better protection for tenants of the city’s 2.5 million rent-stabilized units. They called for the elimination of a loophole that lets landlords boost rent by 20 percent when tenants vacate a rent-stabilized apartment, as well as a rule that removes units from rent regulations once the rent gets high enough, allowing units to go to market-rate prices.

Though the current rent laws are set to expire in June 2019, advocates called on the state to address them sooner.

“Governor Cuomo and the legislature could today pass legislation which would close landlord loopholes,” said Judith Goldiner, Supervising Attorney of the Legal Aid Society’s Law Reform Unit. “We have lost hundreds of thousands of rent regulated units over the last 20 years, and that must stop.”

“Rent regulated housing keeps this city balanced,” said City Councilmember Carlina Rivera.

“Rent regulated housing keeps this city balanced,” said Councilmember Carlina Rivera.

“Rent regulated housing keeps this city
balanced,” said Councilmember Carlina Rivera.

Winsome Pendergrass, who resides in a preferential rent apartment, said her monthly rent has essentially doubled, ballooning from $1,200 to $2,029 since 2010.

Eliminating the preferential rent rule would mean landlords can raise rent by only a small percentage every year, set by the Rent Guidelines Board (RGB).

“Changing these laws would take power away from the landlords, and give more power to tenants,” said Pendergrass, who remarked that many New Yorkers are living paycheck to paycheck, and cannot keep up with increasing rents.

“We’re one month away from being on the streets,” she said.

“When a rent stabilized tenant moves out of an apartment, through the eviction bonus and preferential rent, which I have, the rent skyrockets,” said Cora Perceval, a member of advocacy group Tenants and Neighbors. “It only takes two or more turnovers before the apartment is out of rent regulation, and so expensive that people like me or folks who have roots in the neighborhood, or the children of my neighbors cannot afford to live there anymore.”

“We have lost hundreds of thousands of rent regulated units over the last 20 years,” said Judith Goldiner (at the microphone).

“We have lost hundreds of thousands of rent
regulated units over the last 20 years,” said
Judith Goldiner (at the microphone).

“The apartment gets further and further out of reach for the people for whom the rent laws were designed to protect,” Perceval said.

The day of the rally, the City Council voted to declare that a housing emergency is still in effect in New York, a move that sets the stage for renewal of rent regulations. It is now up to the state to renew or update the laws before their expiration.

Advocates stressed that extension of the current laws would be insufficient and said the laws must be improved.

Some Councilmembers chose to assign blame to Governor Cuomo for allowing the rent loopholes to fester.

“There is no one else bigger to blame than this Governor,” said City Councilmember Jumaane Williams. “He has been an utter failure when it comes to tenants in New York City.”

“You cannot claim to say that you are a champion of working people, and not have the backs of renters,” added Councilmember Mark Treyger.

Randy Dillard, an organizer with Community Action for Safe Apartments (CASA), noted that the city’s Right to Counsel law, which provides tenants with free legal assistance in housing court, has provided substantial relief to tenants facing eviction, but said the rent loopholes must be closed to ensure more low-income New Yorkers remain in their apartments.

“So far, the [Right to Counsel] law is working,” he said. “But more needs to be done. It’s not easy for people to stay in their homes.”

“Se necesita hacer más”

Un llamado para leyes de alquiler más fuertes

Historia y fotos por Gregg McQueen

“More needs to be done,” said CASA organizer Randy Dillard.

“Se necesita hacer más”, dijo el
organizador de CASA, Randy
Dillard.

Hacer lo correcto por los inquilinos.

Defensores y concejales se reunieron en las escalinatas del Ayuntamiento para impulsar mejores leyes de renta y pedir a los legisladores estatales eliminar las lagunas que permiten a los propietarios aumentar las rentas a niveles fuera del alcance de los neoyorquinos de bajos ingresos.

En una reunión el 22 de marzo, activistas de la vivienda buscaron una mejor protección para los inquilinos de los 2.5 millones de unidades de renta estabilizada de la ciudad. Pidieron la eliminación de un vacío legal que permite a los propietarios aumentar el alquiler en un 20% cuando los inquilinos desocupan un apartamento con renta estabilizada, así como una regla que elimina las regulaciones de renta de las unidades una vez que el alquiler es lo suficientemente alto, permitiendo que adopten los precios de tasa de mercado.

Si bien las leyes actuales de alquiler vencen en junio de 2019, los defensores solicitaron al estado abordarlas antes.

“El gobernador Cuomo y la legislatura podrían aprobar hoy una legislación que cerraría las lagunas de los propietarios”, dijo Judith Goldiner, abogado supervisor de la Unidad de Reforma Legal de la Sociedad de Ayuda Legal. “Hemos perdido cientos de miles de unidades con renta regulada en los últimos 20 años, y eso debe detenerse”.

“Alquilar viviendas reguladas mantiene a esta ciudad equilibrada”, dijo la concejala Carlina Rivera.

“The apartment gets further and further out of reach,” said Cora Perceval.

“El apartamento se aleja cada vez más”, dijo
Cora Perceval.

Winsome Pendergrass, quien reside en un apartamento de alquiler preferencial, dijo que su renta mensual se ha duplicado, aumentando de $1,200 dólares a $2,029 desde 2010.

La eliminación de la regla de alquiler preferencial significaría que los propietarios pueden aumentar la renta solo en un pequeño porcentaje cada año, establecido por la Junta de Reglas Generales de Alquiler (RGB, por sus siglas en inglés).

“Cambiar estas leyes quitaría el poder a los propietarios y les daría más poder a los inquilinos”, dijo Pendergrass, quien señaló que muchos neoyorquinos viven de sueldo a sueldo y no pueden seguir el ritmo del aumento de los alquileres.

“Estamos a un mes de estar en la calle”, dijo.

“Cuando un inquilino con renta estabilizada se muda de un apartamento, a través del bono de desalojo y el alquiler preferencial, del cual disfruto, el alquiler se dispara”, dijo Cora Perceval, miembro del grupo de defensa Arrendatarios y Vecinos. “Solo se requieren dos o más reemplazos antes de que el apartamento esté fuera de la regulación del alquiler, y tan caro que la gente como yo o la que tiene raíces en el vecindario o los hijos de mis vecinos ya no pueden vivir ahí”.

The legislation, which provides tenants with free legal assistance in housing court, passed last year.

La legislación, que proporciona a los inquilinos
asistencia legal gratuita en el tribunal de
vivienda, fue aprobada el año pasado.

“El apartamento se aleja cada vez más de las personas para quienes las leyes de alquiler fueron diseñadas para proteger”, dijo Perceval.

El día de la manifestación, el Concejo Municipal votó para declarar que una emergencia de vivienda aún está vigente en Nueva York, una medida que prepara el escenario para la renovación de las regulaciones de renta. Ahora le corresponde al estado renovar o actualizar las leyes antes de que expiren.

Los defensores enfatizaron que la extensión de las leyes actuales sería insuficiente, por lo que deben ser mejoradas.

Algunos miembros del Concejo decidieron culpar al gobernador Cuomo por permitir que las lagunas en el alquiler se pudrieran.

“No hay nadie más a quien culpar que a este gobernador”, dijo el concejal Jumaane Williams. “Ha sido un completo fracaso cuando se trata de los inquilinos en la ciudad de Nueva York”.

“No puedes proclamarte campeón de la gente trabajadora y no apoyar a los inquilinos”, agregó el concejal Mark Treyger.

Randy Dillard, organizador de Acción Comunitaria por Apartamentos Seguros (CASA, por sus siglas en inglés), señaló que la ley de la ciudad de Derecho a un Abogado, que ofrece a los inquilinos asistencia legal gratuita en un tribunal de vivienda, ha proporcionado un alivio sustancial a los inquilinos que enfrentan un desalojo, pero dijo que los vacíos legales de los alquileres deben cerrarse para asegurar que más neoyorquinos de bajos ingresos permanezcan en sus apartamentos.

“Hasta ahora, la ley [del Derecho a un Abogado] está funcionando”, dijo. “Pero hay que hacer más. No es fácil para las personas permanecer en sus hogares”.