Fiesta Fix
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Tenants seek court assistance for needed repairs

Story and photos by Gregg McQueen

“I'm the one who has to suffer,” says Carmen-Vega Rivera.

“I’m the one who has to suffer,” says Carmen-Vega Rivera.

It’s been no Fiesta for these tenants.

A group of residents from a Grand Concourse apartment building with hundreds of city violations has asked a judge to appoint a designated receiver to oversee needed repairs at the long-neglected property.

Tenants from 888 Grand Concourse, a building that has appeared on Public Advocate Letitia James’ watchlist, said they have battled their landlord, Louis Bombart of Tiny Fiesta Realty Associates, for years over conditions in their building.

They said they frequently go without heat or hot water, have no working elevator, and are forced to deal with rodent infestations.

“The landlord has never maintained the building,” said resident Carmen Vega-Rivera. “He’s been lining his pockets with rent for years, and I’m the one who has to suffer.”

The building is currently in foreclosure proceedings, which have been stalled in court for over two years.

No repairs have been made at 888 Grand Concourse since the foreclosure process began in December 2013, explained attorney John Montoute of Bronx Legal Services, part of Legal Services NYC, which is assisting residents in court.

“For some reason, a receiver was never appointed in this foreclosure case,” Montoute said. “If a receiver is named, they can coordinate essential repairs for these residents while the case is tied up in court. It can take years for foreclosure cases to get resolved.”

On Mon., May 16, a group of tenants went to Bronx Housing Court to plead their case for a court-appointed receiver, as it would help ensure their rent money would go toward repairs.

However, residents were disappointed when Bronx Supreme Court Judge Mary Ann Brigantti-Hughes declined to hear oral arguments and elected to take the case under submission, requesting paperwork to render a decision at a later date.

Montoute said it could delay progress on building improvements indefinitely.

“It means we’ll have to wait even longer for something to get accomplished,” commented Alfreda Lee-Katz, a tenant for 36 years. “It’s very frustrating.”

This February, 16 tenants from the building went on a rent strike. Montoute said that Legal Services NYC has been putting rent money from those tenants into escrow, hoping it can be earmarked for repairs once a designated receiver is named.

“They want that money toward repairing the building,” said Montoute. “The money is there, and ready to go. We just need the judge to appoint a receiver.”

Residents say they are exasperated by the conditions in the building.

Tenants, shown here with Councilmember Vanessa Gibson (center) announced a rent strike in February. Photo: Legal Services NYC

Tenants, shown here with Councilmember Vanessa Gibson (center) announced a rent strike in February.
Photo: Legal Services NYC

“Imagine going an entire day without heat or hot water, especially in the winter,” said Lee-Katz. “It happens all the time there, and it’s unacceptable.”

The tenants also complained about crumbling ceilings and leaking pipes.

According to Department of Housing and Preservation (HPD) records, the building has more than 240 open violations. The building is also part of HPD’s Alternative Enforcement Program, which includes problematic properties.

Tiny Fiesta Realty Associates has not responded to requests for comment.

Montoute said that 888 Grand Concourse’s lender, SDF63 CAP NY 2 LLC, is seeking to make a judgement soon on the final sale of the building.

Residents are concerned that the property could end up being transferred to another bad landlord.

“We’d like to have a say in who comes in,” said Vega-Rivera, who has lived in the building for 40 years. “We think the entire foreclosure process should be revamped to give more protection to tenants.”

Attorney John Montoute.

Attorney John Montoute.

Even if the building isn’t taken over by a neglectful landlord, there could still be consequences for longtime renters, Vega-Rivera said.

“On the flip side, we could get a gentrifier who comes in, and then rents would go up,” she remarked. “I’m not going to be pushed out — I’m going to fight tooth and nail.”

For tenants, the judge’s refusal to hear from them in person marked the latest in a long history of frustrations living in the building.

“It’s terrible, but we’ll battle as long as it takes,” said Lee-Katz.

Arreglos de Fiesta

Inquilinos buscan asistencia de la corte

Historia y fotos por Gregg McQueen

Public Advocate Letitia James has named Fiesta as one of the worst landlords.

La Defensora Pública Letitia James ha nombrado Fiesta como uno de los peores propietarios.

No ha existido ninguna fiesta para estos inquilinos.

Un grupo de residentes de un edificio de apartamentos en el Grand Concourse con cientos de violaciones a la ciudad le ha pedido a un juez que nombre un síndico designado para supervisar las necesitadas reparaciones en la propiedad descuidada por largo tiempo.

Los inquilinos del 888 en Grand Concourse, un edificio que ha aparecido en la lista de los peores propietarios la Defensora Pública Letitia James, dijo que ellos habían luchado con su propietario, Louis Bombart de ‘Tiny Fiesta Realty Associates’, por años dada las condiciones en su edificio.

Dijeron que frecuentemente se quedan sin calefacción o agua caliente, sin elevadores funcionando, y son forzados a hacer frente a infestaciones de roedores.

“El dueño nunca ha mantenido el edificio”, dijo la residente Carmen Vega-Rivera. “Ha estado llenando sus bolsillos con la renta por años, y yo soy la que tengo que sufrir”.

Actualmente el edificio está en ejecución de hipoteca, la cual ha estado estancada en corte por más de dos años.

No se han hecho reparaciones en el 888 de Grand Concourse desde que comenzara el proceso de ejecución de hipoteca en diciembre de 2013, explicó el abogado John Montoute de Servicios Legales del Bronx, parte de Servicios Legales NYC, el cual está asistiendo a los residentes en la corte.

CASA members in action. Photo: CASA

Miembros de CASA en acción.
Foto: CASA

“Por alguna razón, nunca se nombró un síndico en este caso de ejecución hipotecaria”, dijo Montoute. “Si se nombra un síndico, pueden coordinar reparaciones esenciales para estos residentes mientras el caso está atado en la corte. Pueden pasar años antes de que estos casos sean resueltos”.

El lunes, 16 de mayo, un grupo de inquilinos fue a la Corte de Vivienda del Bronx para abogar pos su caso para que nombren un síndico, ya que ayudaría a asegurar que el dinero de sus rentas se utilice para reparaciones.

Sin embargo, los residentes fueron decepcionados cuando la Jueza de la Corte Suprema del Bronx, Mary Ann Brigantti-Hughes se negó a escuchar argumentos orales y eligió tomar el caso bajo sumisión, solicitando documentación para rendir una decisión más tarde.

Montoute dijo que podría retrasar el progreso en las mejoras al edificio indefinidamente.

“Significa que tenemos que esperar aun más para lograr algo”, comentó Alfreda Lee-Katz, inquilina por 36 años. “Es bien frustrante”.

Este febrero, 16 inquilinos del edificio se fueron a huelga de renta. Montoute dijo que Servicios Legales NYC ha estado colocando el dinero de la renta de esos inquilinos en un depósito, con la esperanza de que pueda ser designado a reparaciones una vez designen un síndico.

"It's very frustrating,” said Alfreda Lee-Katz, a tenant for 36 years.

“Es bien frustrante”, dijo Alfreda Lee-Katz, una inquilina por 36 años.

“Ellos quieren ese dinero hacia la reparación del edificio”, dijo Montoute. “El dinero está ahí, y listo para irse. Solo necesitamos que la jueza nombre un síndico”.

Los residentes dijeron que estaban exasperados por las condiciones en el edificio.

“Imagínese pasar un día entero sin calefacción o agua caliente, especialmente en el invierno”, dijo Lee-Katz. “Aquí pasa todo el tiempo, y es inaceptable”.

Los inquilinos también se quejaron acerca de techos derrumbándose y tubos gotereando.

Según los récords del Departamento de Vivienda y Preservación (HDP, por sus siglas en inglés), el edificio tiene más de 240 violaciones abiertas. El edificio también es parte del Programa de Alternativas de Aplicaciones de HPD, el cual incluye propiedades problemáticas.

Tiny Fiesta Realty Associates no ha respondido a peticiones de comentarios.

Montoute dijo que el prestamista del 888 Grand Concourse, SDF63 CAP NY 2 LLC, está tratando de hacer un juicio pronto en la venta final del edificio.

Los residentes están preocupados de que la propiedad pueda terminar siendo transferida a otro propietario malo. “Nos gustaría dar una opinión sobre el que compre el edificio”, dijo Vega-Rivera, quien ha vivido en el edificio por 40 años. “Pensamos que el proceso completo de ejecución de hipoteca debería de ser renovado para brindarle más protección a los inquilinos”.

Attorney John Montoute.

El abogado John Montoute.

Aun si el edificio no fuese tomado por un propietario negligente, podrían existir consecuencias para los inquilinos de mucho tiempo”, dijo Vega-Rivera.

“Del otro lado, podríamos recibir a un burgués, y las rentas subirían”, señaló. “A mi no me van a sacar – yo voy a luchar con uñas y dientes”.

Para los inquilinos, la negativa del juez de escucharlos marcó lo último en una larga historia de frustraciones viviendo en el edificio.

“Es terrible, pero vamos a luchar el tiempo que sea necesario”, dijo Lee-Katz.